Только по сути

Прекращена ли ипотека, если стороны договорились ее расторгнуть, но ничего не сделали, чтобы зарегистрировать свое соглашение? Суды по-разному решили дело, в котором стороны договорились прекратить залог через 2 месяца после его регистрации. Но запись об ипотеке в ЕГРП так и не была погашена, в результате чего право требования по ипотеке перешло по цепочке сделок к добросовестному приобретателю. Как правильно разрешить дело, разъяснил ВС.

В деле "Маст-Банка" суды решали судьбу ипотеки, которую стороны решили расторгнуть (о чем подписали соглашение), но не зарегистрировали его в Росреестре. В судебной практике до сих пор нет концептуально единого подхода, как разрешать споры, связанные с признанием права или обременения отсутствующим, признает Карим Файзрахманов, к. ю. н., адвокат АБ Forward Legal. На практику рассмотрения подобных дел, несомненно, окажет влияние определение Верховного суда по делу № А41-78051/2015, считает эксперт.

История началась в 2012 году, когда "Маст-Банк" выделил «СГ Паритет» кредитную линию на два года с лимитом в 215 млн руб. В обеспечение компания «Стримлайн» заложила несколько элитных коттеджей и земельных участков в подмосковной Барвихе. Банк вскоре продал право требования залога, которое в результате цепочки сделок оказалось у "Муллиан Инвестментс Лтд". Офшор перед покупкой убедился, что залог числится в ЕГРП, и летом 2014 года перерегистрировал его на себя.

Затем залогодатель «Стримлайн» был признан банкротом (А38-5641/2014). Его конкурсный управляющий Сергей Дюжилов обнаружил среди документов компании соглашение о расторжении договора ипотеки. Оказывается, изначальные стороны договора, зарегистрировавшие залог 26 июня 2013 года, договорились его расторгнуть 28 августа – то есть всего через два месяца. В то же время ни банк, ни залогодатель не озаботились регистрацией соглашения. Поэтому залог продолжал числиться в ЕГРП и успел перейти по цепочке уступок "Муллиан Инвестментс".

Договор о прекращении ипотеки: регистрировать или нет?

В 2015 году залогодатель «Стримлайн» подал иск о признании ипотеки отсутствующей. И Арбитражный суд Московской области его удовлетворил, поскольку решил, что запись о залоге в ЕГРП нарушает права истца. Суд не прислушался к доводам ответчика о том, что сделка мнимая (фиктивная), а ее стороны злоупотребили правом. «В деле нет доказательств, что банк и залогодатель не хотели исполнять договор и заключили его лишь для вида», – к такому выводу пришел судья Дмитрий Капаев. Наоборот, аргументировал он, «Стримлайн» как раз обратился с иском для того, чтобы исполнить соглашение.

10-й Арбитражный апелляционный суд решил иначе и подтвердил, что ипотека продолжает действовать. Обременение следовало зарегистрировать, пояснила апелляция. Однако в материалах дела нет доказательств, что стороны соглашения хотя бы подали заявление о прекращении ипотеки в ЕГРП (или – другой нередкий вариант – что залогодатель хотел зарегистрировать соглашение, а банк от этого уклонялся). Арбитражный суд Московского округа вновь признал залог недвижимости прекращенным. Закон не предусматривает такого действия, как регистрация соглашения о расторжении договора ипотеки, решила коллегия под председательством Марины Комоловой.

Но кассация не учла, что договора самого по себе недостаточно, чтобы считать ипотеку отсутствующей, возразила экономколлегия. Сторонам нужно было вместе обратиться в Росреестр для того, чтобы погасить в ЕГРП запись об ипотеке и таким образом снять обременение. Либо, если банк уклонялся от обращения в Росреестр, залогодатель «Стримлайн» должен был это доказать, указала «тройка» ВС под председательством Олега Шилохвоста. Иными словами, запись об ипотеке не нарушает права истца, потому что он сам бездействовал, а не пытался ее погасить.

Наиболее близкой к верному решению ВС назвал апелляцию, которая исходила из того, что регистрация была необходима. С одной стороны, она верно защищала права офшора как добросовестного приобретателя, который исходил из правильности сведений в ЕГРП. С другой стороны, суд не проверил некие доводы «Стримлайна» о том, что банк аффилирован с "Муллиан Инвестментс" (что это за аргументы, в судебных актах не говорится). «Тройка» отправила дело на новое рассмотрение в 10-й ААС. Ему предстоит выполнить указания Верховного суда – «рассмотреть вопрос о добросовестности залогодержателя и в зависимости от этого принять решение, сохраняется ипотека или нет».

Больше вопросов, чем ответов

Определение интересно по многих аспектах, хотя содержит больше вопросов, чем ответов, говорит Файзрахманов из Forward Legal. ВС исходит из того, что без внесения записи в ЕГРП ипотека не прекращается. Это логично, признает адвокат. Но встречаются ситуации, когда ипотека по тем или иным причинам прекратилась, а запись сохранилась и «мешает» забывчивому залогодателю. Тут возникает вопрос, как ему защитить свои права, ведь между сторонами, по сути, возникает вещно-правовой спор – один говорит, что ипотека есть, другой – что ипотеки нет, рассуждает Файзрахманов.

По его мнению, позиция коллегии может быть оправдана тем обстоятельством, что истец не пытался внести запись о прекращении ипотеки. В результате пострадал добросовестный покупатель прав, который не мог и предположить, что стороны втайне расторгли соглашение, говорит Файзрахманов. Здесь адвокат может поддержать позицию экономколлегии, хотя ему сложно прогнозировать, как сложится дальнейшая судьба дела.

В деле, помимо прочего, затрагивается вопрос публичной достоверности ЕГРП, отмечает старший юрист АБ «Иванян и партнеры» Константин Галин. По его словам, запись в реестре не является самостоятельным основанием возникновения, изменения или прекращения прав на недвижимость. Она не может заменять «первоисточник» – договор или другую сделку, подчеркивает Галин. В то же время, признает он, могут затрагиваться права третьих лиц, которые верили сведениям из ЕГРП и не знали о договоренностях, которые не были туда внесены. В таких случаях можно применить принцип публичной достоверности сведений в ЕГРП, чтобы обеспечить стабильность оборота, предлагает Галин.