Только по сути

Участники рынка недвижимости в очередной раз адаптируются к новым правилам игры - летом этого года были приняты поправки к Закону о долевом строительстве. Почему новое законодательство может привести к росту стоимости жилья, хотят ли дольщики быть собственниками детсадов и велодорожек, как оспаривают кадастровую стоимость недвижимости и многое другое обсудили эксперты рынка и юристы на конференции Право.ru "Девелопмент и строительство: правовые вопросы".

Сложности или возможности

Долевое строительство, начавшееся с конца 1990-х годов, переживает очередную смену правил игры. С 1 января 2017 года должны вступить в силу изменения в 214-ФЗ - Закон о долевом строительстве. Их цель - сделать строительную отрасль более открытой. Средства для этого - более жесткие требования к игрокам рынка. Необходимость для перемен назрела, считают законодатели. По версии чиновников, лоббировавших принятие поправок, нововведения, в числе которых - обязательные взносы застройщика в компенсационный фонд и новые требования о размере уставного капитала, помогут отсечь неблагонадежные компании. Это, в свою очередь, затормозит рост числа так называемых "обманутых дольщиков", которых в последние годы становилось всё больше. Так, в московской области на сентябрь 2015 года их насчитывалось 6,5 тысяч, а количество проблемных объектов приблизилось к сорока. Однако на деле ряд нововведений может только усложнить и без того шаткое положение строительного бизнеса, считают эксперты.

Постановка вопроса об обманутых дольщиках сама по себе не совсем верна, полагает Андрей Кирсанов, заместитель генерального директора по юридическим вопросам "МР групп". Большая часть тех, кто столкнулся с проблемами с застройщиками - на самом деле не те, кто вносил деньги по договору долевого участия - таких, по неофициальным оценкам, в числе обманутых лишь 1%. Со сложностями столкнулись те граждане, средства которых привлекались с использованием других договоров вне рамок Закона о долевом участии - а термин "обманутые дольщики" стал применяться вообще ко всем, серьёзно дискредитировав идею долевого строительства. Новые правила оказались направлены как раз на добросовестных застройщиков и дольщиков, пользующихся договором долевого участия.

Эффективность ряда законодательных мер - под вопросом, и неизменно порождает дискуссию в бизнес-среде. Одно из нововведений закона - установление минимального уставного капитала для застройщиков. С 1 июля 2017 года каждая подобная компания должна иметь уставный капитал в размере примерно 4% от стоимости возводимых объектов, при том, что средняя цена 1 кв.м на 1- ое полугодие 2016 года составляла 41 000 руб. В эффективности меры эксперты сомниваются.Фактически таких сумм может не оказаться даже у крупных застройщиков, не говоря уже о мелких компаниях. Но бизнес и сейчас найдет выход, а права дольщиков новая законодательная норма вряд ли защитит, заметил Кирсанов.

Еще один новый инструмент, предусмотренный измененным законом о долевом строительстве - применение эскроу-счетов при привлечении денежных средств. Новая модель предусматривает, что деньги дольщиков вносятся на специальный эскроу-счет в банке, там блокируются, а застройщик получает их только когда стройка окончена, а квартира передана дольщику. Делается это, чтобы снизить риски от банкротства застройщика и срыва сроков постройки объекта. Однако универсальность этого инструмента - под сомнением. Само требование о применении эскроу-счетов основано на утверждении, что банки надежнее застройщиков. Однако, если посмотреть статистику по отзывам лицензий банков, окажется, что это далеко не бесспорно. Итог: риски дольщиков по банкротству банка остаются, а как достраивать объект при банкротстве застройщика за счёт средств в банке - тоже не прописано.

Также обновленный закон обязывает застройщика вносить средства в компенсационный фонд- своеобразную "подушку безопасности", формируемую за счёт отчислений застройщиков. Взносы в него составят не более 1% от указанной в проекте стоимости строительства объекта. К идее о создании компенсационных фондов многие относится скептически. По статистике, из 217 СРО, которые должны были бы сформировать фонды на 78,2 млрд руб., на ноябрь 2016 года отчитались о выполнении обязанности только 91, на счетах банков оказалось только 39 млрд руб. Михаил Викторов, заместитель генерального директора ГК COALKO, отмечает: при такой ситуации неясно, хватит ли фонда на выполнение обязательств потенциальных банкротов-застройщиков на 2017-2020 гг, а оплата рисков вполне может быть заложена в себестоимость квадратного метра жилья. Кроме того, следовало бы вместо фиксированной ставки применять дифференцированный подход для разных компаний, полагает Викторов.

Негативную оценку экспертов получила и возможность уголовной ответственности для застройщиков, предусмотренная новым законом. Опасно для застройщика, что ответственность установлена не за конкретные действия, а за любое нарушение 214-ФЗ, замечает Кирсанов. Он уверен: эффективнее было бы наказать застройщиков рублем, однако подобные предложения, поступавшие от представителей бизнеса, законодатели не поддержали.

Но каковы бы ни были новые правила, хочется, чтобы они не менялись слишком часто, замечает Викторов. "Нынешние поправки не конечны, многие положения требую детализации. 2017 год должен быть годом развития этого законодательства," - резюмировал он.

Детский сад построит дольщик

Еще одно нововведение закона о долевом строительстве - возможность использовать привлеченные от дольщиков средства для строительства социально значимых объектов, инженерно-технических сооружений. Раньше деньги дольщиков можно было направить только на строительство жилья. Если при постройке соцобъектов эти средства и использовались, то исключительно на страх и риск компаний, которые часто строили школы и детсады сами, чтобы повысить привлекательность объекта - юридически же такой обязанности у застройщика не было.

Теперь построенный объект можно передать в собственность дольщикам - правда для этого застройщику надо набрать пул согласных на такой вариант дольщиков, чтобы доля помещений в их собственности была больше 50% от общей площади помещений. Если 50% не набралось, то автоматически вступает в силу второй вариант: объект передают в муниципальную собственность. Если со вторым вариантом развития событий сложностей немного, то передача социальных объектов, список которых с 2017 года закрыт и ограничен, в собственность гражданам, пока скорее ставит вопросы, чем предлагает решения, говорит Сергей Демченко, адвокат адвокатского бюро Forward Legal. Так, не совсем понятна очередность постройки объектов, порядок их передачи, а также то, как им управлять и распоряжаться. Так, если часть дольщиков "скинулись" на постройку детского сада или дороги, то неясно, в каком порядке смогут пользоваться объектом граждане, которые не являются собственниками объекта инфраструктуры, замечает Демченко.

Кадастровая стоимость: на кого надеяться

Еще одна тема, которая вызывает интерес применительно к недвижимости - оспаривание кадастровой стоимости объектов. Рост числа подобных споров отмечают большинство юридических компаний. Владимир Хантимиров, адвокат, партнер адвокатского бюро Forward Legal, рассказал собравшимся о том, какова практика по оспариванию кадастровая стоимость земли. Расхожие мнения, что Комиссия при Росреестре редко пересматривает кадастровую стоимость, в суде ее можно снизить в 2 и более раза, а физлица при рассмотрении споров редко проигрывают бизнесу, на деле не соответствуют действительности, обратил внимание он. На самом деле статистика показывает: комиссия может быть эффективной и пересматривает кадастровую стоимость в 60% случаев, а вот снизить ее в 2-3 раза через суд не выйдет, максимальное снижение — 60-80% от первоначальной стоимости.

Он отметил и особенности рассмотрения кадастровых дел в суде. Так, суды стали уделать большое внимание судебной экспертизе, обратил внимание Хантимиров: она будет назначена с очень высокой вероятностью. Причем при выборе экспертов суды, как правило, не принимают кандидатуры заявителей: у них есть опыт работы с перечнем экспертов, и выбор вероятнее всего падет на одну из этих кандидатур. "Можно уже на стадии подготовки своего заключения поручить исследование по рыночной стоимости именно этим экспертам", - посоветовал Хантимиров.

Одним из актуальных вопросов остается то, следует ли устанавливать кадастровую стоимость с НДС или без, говорит Хантимиров. Особенно актуальна проблема для крупного бизнеса. Остальным же он советует изначально понять, если ли экономия в пересмотре кадастровой стоимости. "Если экономия составит 5000 руб. - дело того не стоит, потому что на оценщика будет потрачено больше. В целом пересмотр имеет смысл при цене объекта от 30 млн руб.", - замечает юрист.

Проблемы с апартаментами

Анна Поликарпорва, замначальника юридического департамента, Инвестиционной группы Rossmils, осветила вопросы эксплуатации апартаментов, на долю которых приходится едва ли не четверть новостроек. На рынке они появились давно, но на законодательном уровне определения апартаментов нет: они описываются только в классификации объектов туриндустрии и своде правил проектировки зданий и многофункциональных комплексов.

Регистрация в апартаментах по месту жительства невозможна, напомнила Поликарпова: допустима только временная регистрация сроком до 5 лет. Причем не до конца понятно, как именно будет проводиться эта процедура. Вероятно, должен создаваться туроператор, который и будет регистрировать по месту пребывания, или же специально созданная управляющая компания, которая возьмет на себя эту функцию, описала возможную схему Поликарпова.

Проблемным остается и вопрос управления зданием, в котором располагаются апартаменты, так как не регулируется жилищным законодательством. Дискуссионным остается и вопрос о создании социальной инфраструктуры. Налогообложение апартаментов также по-прежнему значительно выше, чем у владельцев квартир из жилого фонда.