Только по сути

Земельная реформа и ее последствия

1 марта 2015 г. вступил в силу Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» (далее – Закон), который серьезно изменил земельное законодательство.

Необходимость внесения изменений была обусловлена наличием пробелов и противоречий, как в Земельном кодексе РФ (далее – ЗК РФ), так и в других законах, регулирующих различные области земельных отношений. Непрозрачность процедуры предоставления земли, неопределенность сроков аренды, неурегулированный порядок формирования земельных участков и целый ряд других противоречивых моментов способствовали росту числа земельных споров. Сложившаяся правоприменительная практика тоже нашла свое отражение в поправках к земельным законам.

Изменения в земельном законодательстве затронули интересы, как представителей бизнеса, так и физических лиц.

Юридические лица

Для бизнеса важно, что законодатель определил сроки аренды земельных участков, установил случаи продления и прекращения аренды, закрепил возможность изъятия объектов незавершенного строительства и использование земли без ее предоставления и установления сервитутов. Законом закреплена возможность самостоятельно формировать и оформлять земельные участки.

Большая часть земель в России находится в государственной или муниципальной собственности (далее – публичная собственность), причем часть из них свободна, и никем не используется. Цель земельной реформы – вовлечь в хозяйственный оборот как можно больше свободных земель, предоставив всем желающим равные возможности для приобретения земельных участков.

Теперь любое заинтересованное лицо может выбрать свободный земельный участок в сети Интернет на официальных сайтах органов государственной власти и местного самоуправления и подать заявку на его приобретение в уполномоченные органы исполнительной власти. Если участок не сформирован, то заинтересованное лицо вправе сформировать земельный участок самостоятельно.

С марта 2015 г. за исключением случаев, указанных в п.2 ст. 39.3 и 39.18 ЗК РФ, не допускается продажа находящихся в публичной собственности земельных участков, единственным видом разрешенного использования которых является строительство зданий и сооружений (п.2, ст. 39.1 ЗК РФ). По общему правилу земельные участки под строительство предоставляются в аренду. Такое ограничение позволит органам государственной и муниципальной власти взять под контроль реализацию градостроительных проектов и обеспечить их исполнение.

Данные изменения направлены на то, чтобы ограничить застройщика в праве выбора вида разрешенного использования земельного участка и в возможности распоряжения этим земельным участком. В отличие от собственника земельного участка арендатор ограничен в правах. Он получает земельный участок из публичных земель для реализации конкретной цели, под строительство конкретного объекта, поэтому он обязан построить именно то, что предусмотрено договором аренды. Он не вправе по собственной инициативе менять вид разрешенного использования земельного участка. Если арендатор не может или не хочет возводить объект, под строительство которого ему был предоставлен земельный участок, то договор аренды с ним расторгается, а земельный участок изымается.

Предоставление в аренду или в собственность находящихся в публичной собственности земельных участков по общему правилу осуществляется по результатам торгов в форме аукциона (ст. 39.6 ЗК РФ). Законом предусмотрен ряд случаев, когда земельные участки можно получить без торгов. Рассмотрим некоторые из них.

Масштабные инвестиционные проекты

Без торгов можно получить земельный участок для реализации масштабного инвестиционного проекта. Правительством РФ разработаны критерии, которым должны соответствовать масштабные инвестиционные проекты, чтобы земельные участки для их реализации были предоставлены без торгов. Применение данных критериев только для федеральных земель и предоставление субъектам РФ права на свое усмотрение разрабатывать и устанавливать аналогичные критерии привели к негативным последствиям. Критерии для признания проектов масштабными инвестиционными стали более доступными. Это привело к росту количества земельных участков, предоставляемых застройщикам в аренду без торгов. Мы вернулись к коррупции в земельных отношениях. На уровне субъектов РФ установленное Законом исключение стало превращаться в общее правило.

Комплексное освоение территории

Без торгов можно получить земельный участок, образованный из участка, предоставленного для комплексного освоения территории.

В настоящее время комплексное освоение территории становится более привлекательным для застройщиков. Законодатель упорядочил процедуру получения земельного участка под комплексное освоение территории, разграничив сферу регулирования данного земельного вопроса между Земельным и Градостроительным кодексами.

Градостроительный кодекс регулирует вопросы, связанные с предоставлением основного земельного участка для комплексного освоения территории (выбор земельного участка, подача заявки на его приобретение, заключение договора комплексного освоения территории и договора аренды земельного участка, подготовка документации по планировке территории).

Земельный кодекс регулирует вопросы, связанные с образованием, арендой и приобретением в собственность земельных участков, образованных из большого исходного участка, предназначенного для комплексного освоения территории.

Сроки аренды

Ранее в законодательстве не были четко прописаны сроки аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности. Это приводило к коррупции и к злоупотреблениям, как со стороны арендодателей, так и со стороны арендаторов.

Сейчас все пробелы в порядке определения сроков аренды земельных участков устранены. ЗК РФ устанавливает сроки аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, в зависимости от статуса арендатора и вида целевого использования земельных участков. Определены максимальные и минимальные сроки аренды. Так, договор аренды земельного участка для комплексного освоения территории заключается на срок от трех до пяти лет; для строительства и реконструкции зданий и сооружений - на срок от трех до десяти лет; договор аренды земельного участка с собственником расположенного на нем здания или сооружения - на срок до сорока девяти лет (п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ).

Данные нововведения можно, несомненно, оценить положительно. Если какие-то случаи прямо не предусмотрены этим пунктом, то договор аренды земельного участка заключается на 49 лет (пп. 17 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ). Этой же нормой законодатель закрепил и преимущественное право собственника здания на получение земельного участка, на котором оно находится, в аренду на 49 лет.

Благодаря тому, что сейчас сроки аренды земельных участков определены на законодательном уровне, органы государственной и муниципальной власти лишены возможности самостоятельно, исходя из индивидуальных предпочтений или размера благодарности со стороны арендатора, решать, кому и на какой срок предоставлять земельный участок в аренду.

Продление аренды

До последнего времени вопрос заключения договоров аренды находящихся в публичной собственности земельных участков на новый срок не был урегулирован. Сейчас ситуация изменилась. Заинтересованные лица могут заключить договор аренды на арендуемые ими земельные участки на новый срок двумя способами: по результатам торгов в форме аукциона и без проведения торгов. При этом договор аренды находящегося в публичной собственности земельного участка не может предусматривать преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды на этот земельный участок без проведения торгов (п.15 ст. 39.8 ЗК РФ). Заключение арендаторами новых договоров на земельные участки без проведения торгов возможно только в установленных Законом случаях (п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ) при соблюдении в совокупности условий, закрепленных в п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ.

Данные нововведения защищают права арендодателей, но ущемляют интересы добросовестных арендаторов. Арендатор, не имеющий преимущественного права, может проиграть торги на заключение нового договора аренды на земельный участок. Проиграв торги, он не сможет завершить проект, в который инвестировал деньги и время. Каким образом арендатору будут компенсировать возникшие убытки, не понятно.

Для защиты своего преимущественного права арендаторы обращаются к ГК РФ. Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Мы полагаем, что данное правило не сможет защитить преимущественное право арендаторов, поскольку к договорам аренды, возобновленным согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, применяются правила о его прекращении, предусмотренные ст. 610 ГК РФ. Это значит, что арендодатель вправе в любое время расторгнуть договор аренды, заключенный на неопределенный срок, уведомив об этом арендатора земельного участка за 3 месяца. После расторжения договора аренды и при отсутствии в совокупности условий, указанных в п.3, 4 ст. 39.6 ЗК РФ, земельный участок все равно будет выставлен на торги.

Федеральный закон "О защите конкуренции" от 26.07.2006 N 135-ФЗ также не поможет добросовестному арендатору заключить договор аренды земельного участка на новый срок без торгов. Ч. 10 ст. 17.1. этого Закона не применяется к отношениям, регулируемым специальными нормами ЗК, в частности п.15 ст. 39.8 ЗК РФ, исключающим преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок без торгов.

Прекращение аренды. Изъятие ОНС

Особый интерес для бизнеса представляют поправки, регулирующие права на земельные участки с расположенными на них объектами незавершенного строительства (далее – ОНС). Они направлены на то, чтобы стимулировать застройщиков соблюдать сроки строительства объектов на публичных землях. До введения поправок застройщики (собственники ОНС) чувствовали себя относительно спокойно. Как правило, для возведения объектов они получали находящиеся в публичной собственности земельные участки в аренду. Уже на первых этапах строительства они регистрировали право собственности на возводимые строения, что давало им определенные гарантии сохранения за собой земельных участков в случае прекращения действия договора аренды. При этом судебная практика была на стороне застройщиков.

Сейчас правовое положение собственников ОНС, расположенных на арендованных участках, серьезно осложнилось. Закон ввел в ГК РФ статью 239.1, согласно которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, расположенные на нем ОНС по общему правилу могут быть изъяты у собственника по решению суда, а затем проданы с публичных торгов. Исключением из этого правила являются объекты долевого строительства. Статья 239.1 ГК РФ не применяется к этим объектам по прямому указанию п.11 ст. 4. Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве».

Собственник ОНС может однократно без торгов заключить новый договор аренды земельного участка на срок до трех лет для завершения строительства, если его случай относится к исключениям, указанным в пп.2 п.5 ст. 39.6 ЗК РФ.

Использование земли без предоставления и установления сервитута

Актуальным с точки зрения бизнеса можно считать новый институт в земельном законодательстве – так называемое использование земельных участков, находящихся в публичной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитута (новая глава V.6 ЗК РФ).

Первый случай:

Тем, кто занимается проведением инженерных изысканий, производством капитального или текущего ремонта линейного объекта, строительством временных или вспомогательных сооружений, геологическим изучением недр, больше не придется заключать договор аренды на необходимые земельные участки или устанавливать на них сервитут (п. 1 ст. 39.33 ЗК РФ). Достаточно будет получить разрешение органов власти на использование таких земельных участков.

Второй случай:

Благодаря поправкам в земельное законодательство более простой и понятной стала процедура установки нестационарных торговых конструкций. С марта 2015 г. заинтересованные лица не должны участвовать в аукционах и заключать договоры аренды земельных участков для размещения на них нестационарных торговых объектов.

С правовой точки зрения заключить договор аренды на земельный участок можно только в том случае, если он сформирован, то есть имеет границы, площадь, вид разрешенного использования и юридический статус. Межевание земельного участка под каждым ларьком и киоском нецелесообразно, поскольку эти объекты не являются капитальными строениями, а земельные участки под ними слишком малы по площади. Фактически между владельцами ларьков, киосков и собственниками земельных участков не возникает земельных отношений. Теперь для установки на земельном участке нестационарных торговых объектов и рекламных конструкций достаточно будет получить разрешение органов власти (п. 2 ст. 39.33 ЗК РФ).

Физические лица

Изменения, внесенные законом, затрагивают интересы не только бизнеса, но и граждан.

Служебный надел

Согласно поправкам работник, заключивший трудовой договор с организацией, имеющей в постоянном (бессрочном) пользовании земельный участок, находящийся в публичной собственности, имеет право на предоставление ему служебного надела (п.2 ст. 24 ЗК РФ). Работник и организация могут заключить договор безвозмездного пользования земельным участком на срок трудового договора (подп. 2 п. 2 ст. 39.10 ЗК РФ).

Оформление «прирезков»

Благодаря земельной реформе граждане получили возможность оформить в собственность «прирезки» к своим дачным и садовым участками (ст.39.28 ЗК РФ). Понятно, что эти «прирезки» не должны быть землей общего пользования или частью соседского участка. Плата, устанавливаемая субъектами РФ за оформление «прирезков», предположительно будет меньше рыночной. Небольшая цена объясняется тем, что граждане уже фактически владеют «прирезками», и использовать их по другому назначению уже никак нельзя. От нововведений выигрывают обе стороны земельных отношений. Граждане за небольшие деньги узаконивают право собственности на часть земли, которой они уже давно пользуются, а государство включает землю в хозяйственный оборот и получает возможность взимать с нее налоги.

Продление дачной амнистии

Закон не обошел своим вниманием и дачников. Результаты дачной амнистии показали, что большая часть дачных и садовых участков так и осталась неприватизированной, так как дачная амнистия коснулась только участков, предоставленных до 2001 г.

Чтобы воспользоваться дачной амнистией гражданин должен до декабря

2020 г. вступить в садоводческое или дачное объединение, заручиться поддержкой общего собрания его членов, получить соответствующее решение и обратиться в орган местного самоуправления. Такой порядок будет действовать до декабря 2020 г.

Изменения в процедурах

Изменения затронули порядок формирования земельных участков, обмена земельными участками и установления сервитутов.

Формирование земельных участков

Любое заинтересованное лицо может сформировать земельный участок из земель, находящихся в публичной собственности. Закон установил закрытый перечень документов, на основании которых это можно сделать. Их всего три (п. 1 ст. 11.3 ЗК РФ):

– утвержденный проект межевания территории;

– проектная документация о местоположении, границах, площади и об иных количественных и качественных характеристиках (если речь идет о лесных участках);

– утвержденная схема расположения земельного участка (участков) на кадастровом плане территории.

Безусловно, главный документ – это проект межевания территории. В исключительных случаях, когда нет проекта межевания, допускается использование утвержденной схемы расположения земельного участка (участков) на кадастровом плане территории. Подготовить такую схему должно лицо, заинтересованное в получении земельного участка. Исключением является подготовка схем расположения земельных участков в границах городов федерального значения, когда эта обязанность возложена исключительно на органы власти.

Подготовка схем расположения земельных участков заинтересованными лицами допустима, если речь идет об их предоставлении без торгов или в собственность безвозмездно, но данная практика распространяется и на торги. Заинтересованное лицо может проиграть торги, а расходы, понесенные им на оформление земельного участка, никто не возместит. Как быть в такой ситуации, Закон не уточняет.

Обмен земельных участков

Законодатель установил возможность обмена публичных земельных участков на частные (ст. 39.21 ЗК РФ). Нововведение направлено на снижение количества случаев применения довольно затруднительной процедуры изъятия земельных участков.

Такой обмен допускается, если частные участки:

– изымаются для государственных или муниципальных нужд;

– предназначены для размещения объекта социальной, инженерной и транспортной инфраструктур в соответствии с документацией по планировке территории (или на них уже расположены такие объекты).

Сервитут

Отдельно стоит отметить изменения, коснувшиеся порядка установления сервитутов на публичных земельных участках. Законодатель прямо предусмотрел возможность заключения соглашения об установлении сервитута при размещении линейных объектов, сооружений связи, специальных информационных знаков и защитных сооружений, не препятствующих разрешенному использованию земельного участка (ст. 39.23 ЗК РФ). При этом новая редакция ГК РФ позволяет устанавливать сервитут по соглашению не только с собственником земельного участка, но и с его законным владельцем.

Коротко о главном

Закон ввел в земельное законодательство такие интересные и востребованные институты, как использование земельных участков без предоставления и установления сервитута, обмен и перераспределение земельных участков, прекращение аренды и изъятие объектов незавершенного строительства.

Отдельные положения земельного законодательства еще будут дорабатываться. Так, в настоящий момент не до конца урегулирован вопрос, связанный с выплатой компенсации бывшему собственнику ОНС в случае изъятия объекта и реализации его с публичных торгов. Законодатель установил, что в случае изъятия и продажи ОНС с публичных торгов вырученные средства выплачиваются бывшему собственнику ОНС. Однако, как будет решаться этот вопрос, если право собственности на ОНС не оформлено, пока неясно.

Актуальным остается вопрос разработки единых критериев, которым должны соответствовать масштабные инвестиционные проекты, чтобы земельные участки для их реализации предоставлялись без торгов.

Несмотря на наличие некоторых недочетов, в целом изменения в земельном законодательстве можно оценить положительно.

← Назад