Только по сути

С 1 марта 2015 г. вступил в силу Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон), который серьезно изменил земельное законодательство. Расскажем, об основных новшествах.

Необходимость внесения изменений была обусловлена наличием пробелов и противоречий, как в ЗК РФ, так и в других законах, регулирующих различные области земельных отношений. Непрозрачность процедуры предоставления земли, неопределенность сроков аренды, неурегулированный порядок формирования земельных участков и целый ряд других противоречивых моментов способствовали росту числа земельных споров. Кстати, сложившаяся правоприменительная практика тоже нашла свое отражение в поправках к земельным законам.

Внесенные изменения затрагивают интересы, как представителей бизнес-сообщества, так и физических лиц.

Юридические лица

Для бизнеса важно, что законодатель определил сроки аренды земельных участков, установил случаи продления и прекращения аренды, закрепил возможность изъятия объектов незавершенного строительства и использование земли без ее предоставления и установления сервитутов. Законом закреплена возможность самостоятельно формировать и оформлять земельные участки.

Большая часть земель в России находится в государственной или муниципальной собственности, причем часть из них свободна и никем не используется. Цель земельной реформы – вовлечь в хозяйственный оборот как можно больше свободных земель, предоставив всем желающим равные возможности для приобретения земельных участков.

По Закону органы государственной власти и местного самоуправления обязаны размещать на официальных сайтах в сети Интернет информацию о наличии свободных земельных участков, предоставляемых для целей строительства и иных целей .  Любое заинтересованное лицо (только застройщик? – любое заинтересованное лицо, но если говорить о предоставлении участков для целей строительства, то потенциальный застройщик) может выбрать свободный земельный участок и подать в уполномоченные органы исполнительной власти заявку на его приобретение. Если участок не сформирован, то застройщик вправе сформировать земельный участок самостоятельно.

С марта 2015 г. не допускается продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, единственным видом разрешенного использования которых является строительство зданий и сооружений (п.2, ст. 39.1 ЗК РФ). Исключением являются случаи, указанные в п.2 ст. 39.3 ЗК РФ, например:

– земельные участки, образованные из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства,

– земельные участки, образованные из земельного участка, предоставленного в аренду для комплексного освоения территории, лицу, с которым в соответствии с Градостроительным кодексом РФ (далее – ГрК РФ) заключен договор о комплексном освоении территории.

Если в соответствии с Законом потенциальные застройщики не смогут приобрести находящиеся в государственной и муниципальной собственности земельные участки в собственность, то они вправе получить их в аренду. Предоставление в аренду или в собственность находящихся в государственной и муниципальной собственности земельных участков по общему правилу осуществляется по результатам торгов в форме аукциона (ст. 39.6 ЗК РФ). Законом предусмотрен ряд исключений. Одним из них является образование земельного участка из участка, предоставленного для комплексного освоения территории. Такой земельный участок можно получить в собственность или в аренду без проведения торгов.

Комплексное освоение территории / освоение территории

В настоящее время комплексное освоение территории становится более привлекательным для застройщиков. Поправками в ГрК РФ установлен приоритет комплексного освоения территории в целях строительства жилья экономического класса. Законодатель упорядочил процедуру получения земельного участка под комплексное освоение территории, разграничив сферу регулирования данного земельного вопроса между Земельным и Градостроительным кодексами. Он разделил процедуру предоставления находящихся в государственной и муниципальной собственности земельных участков для комплексного развития территории в целях строительства жилья эконом класса на два этапа:

Первый этап включает (ст. 46.6 и 46.7 ГрК РФ):

– выбор земельного участка, предназначенного для комплексного освоения территории в целях строительства жилья эконом класса;

– подачу заявки на приобретение этого земельного участка;

– участие в аукционе на получение права заключить договор комплексного освоения территории в целях строительства жилья экономического класса;

– одновременное заключение договора на комплексное освоение территории и договора аренды предоставленного земельного участка;

– подготовку документации по планировке территории в соответствии с установленными целями строительства.

Второй этап включает (пп.1 п.3 ст.11.3., п.5 ст. 11.4., п.9.2. ст. 22,  пп.1 п.2  ст.39.3, пп.5 п.2  ст. 39.6, п.6, п.10 ст. 39.8 ЗК РФ):

– образование новых более мелких земельного участков из большого участка, предназначенного для комплексного освоения территории в целях строительства жилья эконом класса;

– заключение договоров аренды на сформированные участки или приобретение этих участков в собственность;

– регистрацию соответствующих изменений в Государственном кадастре недвижимости и Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Градостроительный кодекс РФ теперь регулирует все действия, входящие в состав первого этапа, а Земельный кодекс содержит нормы, регулирующие весь второй этап.

К сведению

Нужно учитывать, что предоставление земельных участков, образованных из находящегося в государственной или муниципальной собственности исходного земельного участка, предназначенного для комплексного освоения территории, происходит без проведения торгов (пп.1 п.2  ст.39.3, пп.5 п.2  ст. 39.6 ЗК РФ).

Сроки аренды

Ранее сроки аренды земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, в законодательстве не были четко прописаны. Это приводило к появлению коррупции злоупотреблениям, как со стороны арендодателей, так и со стороны арендаторов.

Сейчас все пробелы порядка определения сроков аренды земельных участков устранены. В ЗК РФ установлены максимальные и минимальные сроки аренды (п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ). Так, договор аренды земельного участка для строительства и реконструкции зданий и сооружений заключается на срок от трех до десяти лет, договор аренды земельного участка для размещения линейных объектов – до сорока девяти лет, для комплексного освоения территории – на срок от трех до пяти лет.

Продление аренды

До последнего времени вопрос заключения договоров аренды на новый срок не был урегулирован. Сейчас ситуация изменилась. Заинтересованные лица могут заключить на новый срок договор на арендуемые ими земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, двумя способами: по результатам торгов в форме аукциона и без проведения торгов. В соответствии с поправками договор аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка не может предусматривать преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды на этот земельный участок без проведения торгов (п.15 ст. 39.8 ЗК РФ). Заключение арендаторами новых договоров на земельные участки без проведения торгов возможно только в установленных Законом случаях (п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ):

– если земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства;

– если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов.

При этом должны соблюдаться следующие условия (в совокупности, п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ):

– заявление о заключении договора аренды на новый срок подано лицом до дня истечения срока предыдущего договора;

– исключительным правом на приобретение такого земельного участка не обладает иное лицо (например, граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таком земельном участке (п.1 ст. 39.20 ЗК РФ));

– предыдущий договор аренды земельного участка не был расторгнут;

– на момент заключения договора аренды на новый срок имеются основания (они перечислены в подп. 1–30 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ) для предоставления земельного участка без проведения торгов.

Прекращение аренды. Изъятие ОНС

Особый интерес для бизнес-сообщества представляют поправки, регулирующие права на земельные участки с расположенными на них объектами незавершенного строительства (далее – ОНС). До введения поправок застройщики (собственники ОНС) чувствовали себя относительно спокойно. Как правило, для возведения объектов они получали находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в аренду. Уже на первых этапах строительства они регистрировали право собственности на возводимые строения, что давало им определенные гарантии сохранения за собой земельных участков в случае прекращения действия договора аренды. При этом судебная практика была на стороне застройщиков.

Сейчас правовое положение собственников ОНС, расположенных на арендованных участках, серьезно осложнилось.

Закон ввел в ГК РФ статью 239.1. В соответствии с ней в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, расположенные на нем ОНС по общему правилу могут быть изъяты у собственника по решению суда, а затем проданы с публичных торгов.

Исключением из этого правила являются объекты долевого строительства. Статья 239.1 ГК РФ к ним не применяется. До передачи объекта строительства дольщикам, право аренды на земельный участок и сам ОНС будут находиться у них в залоге.

Кроме того, в ЗК РФ предусмотрен ряд случаев, когда собственник ОНС может однократно без торгов заключить новый договор аренды земельного участка на срок до трех лет для завершения строительства (пп.2 п.5 ст.39.6 ЗК РФ):

– если суд отказывает в удовлетворении требования о продаже ОНС. Это произойдет, в ситуации, когда собственник ОНС докажет, что нарушение срока строительства связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, местного самоуправления или лиц, эксплуатирующих сети инженерно-технического обеспечения;

– если в течение шести месяцев после прекращения договора аренды государственный или муниципальный орган не обращается в суд с требованием об изъятии ОНС;

– если право собственности на ОНС зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или земельный участок предоставлен в аренду до 1 марта 2015 г.;

– если ОНС не продан с торгов из-за отсутствия на них других участников торгов, а органы власти в течение двух месяцев не приобрели этот ОНС в собственность.

Эти изменения в законодательстве направлены на то, чтобы стимулировать застройщиков соблюдать сроки строительства объектов на государственных и муниципальных земельных участках.

Использование земли без предоставления и установления сервитута

Актуальным с точки зрения бизнеса можно считать новый институт в земельном законодательстве – так называемое использование земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитута (новая глава V.6 ЗК РФ).

Тем, кто занимается проведением инженерных изысканий, производством капитального или текущего ремонта линейного объекта, строительством временных или вспомогательных сооружений, геологическим изучением недр, больше не придется заключать договор аренды на необходимые земельные участки или устанавливать на них сервитут (п. 1 ст. 39.33 ЗК РФ). Достаточно будет получить разрешение органов власти на использование таких земельных участков.

Благодаря поправкам в земельное законодательство более простой и понятной стала процедура установки нестационарных торговых конструкций. С марта 2015 г. предприниматели (только предприниматели? – мы имели в виду представителей малого и среднего бизнеса в сфере розничной торговли, быстрого питания, рекламного бизнеса) не должны участвовать в аукционах и заключать договоры аренды земельных участков для размещения на них нестационарных торговых объектов.

С правовой точки зрения заключить договор аренды на земельный участок можно только в том случае, если он сформирован, то есть имеет границы, площадь, вид разрешенного использования и юридический статус. Межевание земельного участка под каждым ларьком и киоском нецелесообразно, поскольку эти объекты не являются стационарными, а земельные участки под ними слишком малы по площади. Фактически между владельцами ларьков, киосков и собственниками земельных участков не возникает земельных отношений. Теперь для установки на земельном участке нестационарных торговых объектов и рекламных конструкций достаточно будет получить разрешение органов власти (п. 2 ст. 39.33 ЗК РФ).

Физические лица

Изменения, внесенные законом, затрагивают интересы не только бизнеса, но и обычных граждан.

Служебный надел

Согласно поправкам работник, заключивший трудовой договор с организацией, имеющей в постоянном (бессрочном) пользовании земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, имеет право на предоставление ему служебного надела (п.2 ст. 24 ЗК РФ). Работник и организация подписывают договор безвозмездного пользования земельным участком на срок трудового договора (подп. 2 п. 2 ст. 39.10 ЗК РФ).

Оформление «прирезков»

Благодаря земельной реформе граждане получили возможность оформить в собственность «прирезки» к своим дачным и садовым участками (ст.39.28 ЗК РФ). Понятно, что эти «прирезки» не должны быть землей общего пользования или частью соседского участка.

Теперь граждане могут законно оформить «прирезки» в собственность за плату, которая предположительно будет меньше рыночной. Плату за оформление «прирезков» должны устанавливать субъекты РФ. Небольшая цена объясняется тем, что граждане уже фактически владеют «прирезками», и использовать их по другому назначению уже никак нельзя.

От нововведений выигрывают обе стороны земельных отношений. Граждане за небольшие деньги узаконивают право собственности на часть земли, которой они уже давно пользуются, а государство включает землю в хозяйственный оборот и получает возможность взимать с нее налоги.

Продление дачной амнистии

Закон не обошел своим вниманием и дачников. Результаты дачной амнистии показали, что большая часть дачных и садовых участков так и остались неприватизированными, так как дачная амнистия коснулась только участков, предоставленных до 2001 г.

Теперь все члены садоводческих или дачных объединений могут приватизировать земельный участок вне зависимости от того, когда они вступили в такое объединение (п.2.7. ст.3 ФЗ от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ (в ред. от 08.03.2015 г.)). Если раньше порядок получения земли не был закреплен законодательно, то теперь гражданин должен вступить в одно из указанных выше объединений, заручиться поддержкой общего собрания членов, получить соответствующее решение и обратиться в орган местного самоуправления (п.2.7.-2.8. ст.3 ФЗ от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ (в ред. от 08.03.2015 г.)). Такой порядок будет действовать до декабря 2020 г.

Изменения в процедурах

Изменения затронули порядок формирования земельных участков, обмена земельными участками и установления сервитутов.

Формирование земельных участков

Любое заинтересованное лицо может сформировать земельный участок из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Закон установил закрытый перечень документов, на основании которых это можно сделать. Их всего три (п. 1 ст. 11.3 ЗК РФ):

– утвержденный проект межевания территории;

– проектная документация о местоположении, границах, площади и об иных количественных и качественных характеристиках (если речь идет о лесных участках);

– утвержденная схема расположения земельного участка (участков) на кадастровом плане территории.

Безусловно, главный документ – это проект межевания территории. В исключительных случаях, когда нет проекта межевания (например, при точечной застройке на территории садоводческого или дачного объединения), допускается использование утвержденной схемы расположения земельного участка (участков) на кадастровом плане территории (ст.11.3., 11.10 ЗК РФ, собственное мнение, основанное на анализе норм ЗК РФ и Гр.К). Подготовить такую схему должно лицо, заинтересованное в получении земельного участка. Исключением является подготовка схем расположения земельных участков в границах городов федерального значения, когда эта обязанность возложена исключительно на органы власти.

Подготовка схем расположения земельных участков заинтересованными лицами допустима, если речь идет об их предоставлении без торгов или в собственность безвозмездно, но данная практика распространяется и на торги (ст.11.10 ЗК РФ, собственное мнение, основанное на анализе норм ЗК РФ). Заинтересованное лицо может проиграть торги, а расходы, понесенные им на оформление земельного участка, никто не возместит. Ка быть в такой ситуации, Закон, к сожалению, не уточняет.

Обмен земельных участков

Законодатель установил возможность обмена государственной и муниципальных земельных участков на частные (ст. 39.21 ЗК РФ). Такой обмен допускается, если частные участки:

– изымаются для государственных или муниципальных нужд;

– предназначены для размещения объекта социальной, инженерной и транспортной инфраструктур в соответствии с документацией по планировке территории (или на них уже расположены такие объекты).

Нововведение направлено на снижение количества случаев применения довольно затруднительной процедуры изъятия земельных участков.

Сервитут

Отдельно стоит отметить изменения, коснувшиеся порядка установления сервитутов на государственных или муниципальных земельных участках. Законодатель прямо предусмотрел возможность заключения соглашения об установлении сервитута при размещении линейных объектов, сооружений связи, специальных информационных знаков и защитных сооружений, не препятствующих разрешенному использованию земельного участка (ст. 39.23 ЗК РФ).

При этом новая редакция ГК РФ позволяет устанавливать сервитут по соглашению не только с собственником земельного участка, но и с его законным владельцем (ст. 39.24. ЗК РФ, п.6 ст. 274 ГК РФ).

Коротко о главном

Закон ввел в земельное законодательство такие интересные и востребованные институты, как использование земельных участков без предоставления и установления сервитута, обмен и перераспределение земельных участков и др.

Отдельные положения земельного законодательства еще будут дорабатываться. Так, в настоящий момент не до конца урегулирован вопрос, связанный с выплатой компенсации бывшему собственнику ОНС в случае изъятия объекта и реализации его с публичных торгов. Законодатель установил, что в случае изъятия и продажи ОНС с публичных торгов вырученные средства выплачиваются бывшему собственнику ОНС. Однако, как будет решаться этот вопрос, если право собственности на ОНС не оформлено, пока неясно.

Несмотря на наличие некоторых недочетов, в целом изменения в земельном законодательстве можно оценить положительно. ← Назад