Только по сути

Если ставка по валютному займу в иностранном банке ниже 9% годовых, у заемщика образуется доход в виде материальной выгоды, и он подлежит налогообложению, причем по ставке 35%. Это следует из письма Минфина и официального ответа ФНС Business FM. Сколько должны платить россияне, купившие зарубежную недвижимость в ипотеку?

Налог с зарубежной ипотеки: допустим, гражданин России купил недвижимость в Испании. На покупку взял ипотеку в местном банке, например, под 4% годовых. Сумма — 100 тысяч евро. Раз взял займ по такой низкой ставке, значит, обязан заплатить налог с разницы в процентах. Пороговым значением для валютных займов является девятипроцентная отметка. То есть кредиты с более низкой ставкой считаются извлечением выгоды. Об этом говорится в Налоговом кодексе.

В мае Минфин направил письмо налоговым инспекторам, в котором разъясняется порядок расчета НДФЛ от такой материальной выгоды. В ФНС Business FM подтвердили, что с разницы в процентах нужно заплатить налог, ставка — 35%. Исчислять, декларировать и платить этот налог физические лица должны самостоятельно. Если стоимость недвижимости — 100 000 евро, ставка по ипотеке 4%, то заплатить налог нужно с 5000 тысяч евро. В российскую казну нужно отдать 35% от этой суммы, то есть 1750 евро, это почти 130 тысяч рублей. Но в некоторых странах ставки по ипотеке еще ниже, то есть налог получится еще больше, не говоря уже о коммерческой недвижимости.

В Европе самые низкие ставки в Германии, говорит директор по финансовым сервисам компании Tranio Кирилл Шмидт. Его компания специализируется на сделках с зарубежной недвижимостью.

«В случае, если вы покупаете жилую недвижимость — это ниже 2% годовых, если это недвижимость коммерческая, то банки это рассматривают как более рискованную операцию, и несколько увеличивают стоимость заемного капитала. Буквально вчера мы получили оффер для одного из наших клиентов, который покупает супермаркет в Германии, ставка кредитования — 2,4% годовых. Если брать, например, Испанию как относительно периферийную страну, то там ставки кредитования для нерезидентов будут колебаться в районе 4% годовых в евро».

В случае, если налоговые органы обнаружат неуплату этого налога, сумма может существенно вырасти. О последствиях говорит старший партнер адвокатского бюро Forward Legal Алексей Карпенко.

«Уплатить налог, заплатить штраф в размере 20% от суммы налога, а также заплатить пеню (из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день просрочки). Вот такие последствия. Уже сейчас российские налоговые органы достаточно активно взаимодействуют с налоговыми органами зарубежных стран в рамках двусторонних соглашений. Некоторые юрисдикции, например, Голландия, Швейцария, Германия, Люксембург, Италия отвечают достаточно оперативно. Другие юрисдикции могут тянуть и до полугода-года, но эти сроки в последнее время значительно сократились».

Если за три года сумма неуплаченных налогов превышает 600 тысяч рублей, такому гражданину РФ грозит уголовное преследование (198 статья УК РФ). Срок давности по этому нарушению — три года. Такому нарушителю может помочь амнистия капитала, которая продлится до конца июня.

Главное — взвесить все риски. Если речь идет о дорогостоящей недвижимости или коммерческих объектах, эксперты советуют приобретать ее на юрлицо. Тогда налог на разницу процентных ставок платить не надо. Более того, взносы по ипотеке юрлицо может отнести к расходам, тем самым снизить базу для уплаты налога на прибыль.