Только по сути

30 июня 2015 г. Пленум Верховного Суда РФ (далее – ВС РФ) своим Постановлением[1] дал судам разъяснения по вопросам, возникающим при рассмотрении дел об оспаривании кадастровой оценки. Данного Постановления очень долго ждали все практикующие юристы, занимающиеся оспариванием кадастровой стоимости. Суды неоднозначно толковали нормы Закона об оценочной деятельности,[2] о способах защиты прав, о составе лиц, участвующих в деле, предмете доказывания и т. д. Еще большая необходимость в нем возникла после внесения изменений в Закон об оценочной деятельности в июле 2014 г.[3], объединения ВС РФ и ВАС РФ и передачи данной категории дел в суды общей юрисдикции. О разъяснении применения положений Закона об оценочной деятельности просили в том числе государственные органы, в частности Росреестр, до сих пор являющийся завсегдатаем всех дел об оспаривании кадастровой оценки. Теперь ВС РФ расставил все точки над «i» по самым спорным вопросам дел об оспаривании кадастровой оценки. При анализе Постановления автор подробно останавливается на том, на что необходимо обратить внимание при подготовке к подаче заявления в суд до момента вынесения судом решения и какие можно встретить «подводные камни».

ИСТОРИЯ ВОПРОСА

Прежде чем перейти к рассмотрению ключевых положений Постановления, немного расскажем, почему дела об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости стали едва не самой массовой категорией дел в судах. В июле 2010 г. были внесены изменения в Закон об оценочной деятельности, Земельный Кодекс РФ и иные законодательные акты[4]. Изменения касались введения в Закон об оценочной деятельности новой главы III.1. «Государственная кадастровая оценка» и дополнения Земельного кодекса РФ нормами о кадастровой оценке земель. В частности, Земельный кодекс РФ был дополнен п. 3 ст. 66, которая предусмотрела, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость приравнивается к рыночной.

Вышеуказанными актами законодатель, во-первых, привязал налог на землю и арендную плату за землю к кадастровой стоимости, а во-вторых, дал возможность собственникам, не согласным с установленной кадастровой стоимостью земельных участков, определить их рыночную стоимость и внести её в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой.

Однако применение этих норм на практике привело к их неоднозначному понимаю судами и государственными органами. В частности, возникли вопросы, могут ли арендаторы государственных или муниципальных земельных участков проводить рыночную оценку и оспаривать кадастровую стоимость земельного участка или с какого момента владельцы земельных участков вправе пересчитать плату за землю (стоимость аренды или земельный налог), если кадастровая стоимость будет приравнена к рыночной.

Порядок оспаривания кадастровой стоимости был предусмотрен ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности и схематично выглядел так (см. рис. 1):

Рис. 1.

В качестве примера можно привести следующую ситуацию. Собственник решил воспользоваться административной процедурой оспаривания кадастровой оценки, обратиться в специально созданную комиссию при Росреестре[5]. Комиссия отказала в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. С каким требованием владельцу идти в суд: с заявлением об оспаривании решения Комиссии (в порядке гл. 24 АПК РФ) или с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной?

Судебная практика не давала однозначного ответа. Абзац 4 ст. 24.19 содержал формулировку «решения комиссии могут быть обжалованы в суд…», что приводило к различному ее толкованию судьями даже одного и того же суда. Судами Комиссия при Росреестре субъекта РФ часто вообще не признавалась органом, чьи решения являются ненормативными актами. Порой суды отказывали в признании недействительным решения комиссии, считая данный способ защиты ненадлежащим. Были случаи, когда суды признавали недействительными решения комиссии при Росреестре и обязывали комиссию рассмотреть заявление на своем заседании заново. По нашему мнению, в такой ситуации были правы суды, которые обязывали Комиссию по новой рассмотреть заявление владельца, поскольку в ином толковании нормы ст. 24.19 в самой Комиссии, как административном органе, теряется всякий смысл.

С 2014 г. право на оспаривание кадастровой стоимости появилось не только у владельцев земельных участков, но и у собственников объектов капитального строительства, налоговая база по налогу на имущество которых стала определяться исходя из кадастровой стоимости этих объектов (ст. 378.2 НК РФ). В середине 2014 г. законодатель внес значительные изменения в главу III.1 Закона об оценочной деятельности[6] и изменил подсудность данных споров[7], отстранив арбитражные суды от дел об оспаривании кадастровой стоимости и передав полномочия по рассмотрению споров в суды общей юрисдикции на уровне субъектов РФ (ст. 26 ГПК РФ).

Самыми существенными изменениями стали следующие:

1.     Был введен обязательный досудебный порядок рассмотрения споров в Комиссии при Росреестре для юридических лиц.

2.     Решения Комиссии при Росреестре перестали быть предметом рассмотрения при обращении в суд.

3.     Рыночная стоимость объекта недвижимости в качестве кадастровой стала устанавливаться с года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости.[8]

Порядок оспаривания кадастровой стоимости в соответствии со ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности стал выглядеть следующим образом (см. рис. 2)

Рис. 2

С 6 августа 2015 г. все дела об оспаривании кадастровой оценки рассматриваются в судах общей юрисдикции субъектов РФ. Надо отметить, что такое изменение подсудности обеспокоило предпринимателей и юристов, занимающихся спорами об оспаривании кадастровой стоимости, поскольку существенно снизилась возможность оперативно изучать судебную практику, так как информационная доступность актов судов общей юрисдикции, по сравнению с доступностью актов арбитражных судов, оставляла желать лучшего.  Информационная недоступность практики судов общей юрисдикции о том, как эти споры разрешают суды, сохранялась вплоть до декабря 2014 г.

17 декабря 2014 г. Судебная коллегия по административным делам ВС РФ рассмотрела одно из первых дошедших до нее дел об оспаривании кадастровой стоимости[9]. В указанном Определении ВС РФ отнес данную категорию споров к спорам, возникающим из публичных правоотношений (в порядке гл. 23 ГПК РФ), что позволило нижестоящим судам, а также истцам определиться, как должны рассматриваться эти дела. Спустя полгода Пленум ВС РФ своим Постановлением снял оставшиеся спорные вопросы. Условно положения Постановления можно разделить на два блока:

1.     Положения, касающиеся подготовки к оспариванию кадастровой стоимости в судебном порядке.

2.     Положения, разъясняющие вопросы рассмотрения споров о кадастровой стоимости в суде.

Положения, касающиеся подготовки к оспариванию кадастровой стоимости в судебном порядке

Сбор первичных доказательств

Во-первых, нужно определиться, идти ли вам в Комиссию при Росреестре или напрямую обращаться в суд. Статья 24.18 Закона об оценочной деятельности говорит о том, что юридические лица обязаны пройти досудебный этап и  обратиться в Комиссию при Росреестре, а физические лица могут напрямую обращаться в суд. Закон об оценочной деятельности не давал ответа на вопрос, нужно ли соблюдать досудебный порядок индивидуальным предпринимателям, если они хотят оспорить кадастровую стоимость. Пленум ВС РФ в своем Постановлении дал однозначный ответ – нет, индивидуальные предприниматели не обязаны соблюдать досудебный порядок (абз. 3 п. 10 Постановления).

Во-вторых, для того чтобы заняться оспариванием кадастровой стоимости объекта недвижимости, нужно определиться, относитесь ли вы к кругу лиц, которые вправе обращаться за пересмотром кадастровой стоимости. Так, с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. В п. 6 Постановления разъясняется, кого именно можно считать «иными лицами»:

• бывший собственник объекта недвижимости, если затрагиваются его права налогоплательщика, в налоговом периоде, в котором подано заявление (абз. 4 п. 6 Постановления);

• участник долевой собственности независимо от согласия других сособственников (абз. 5 п. 6 Постановления);

• арендатор недвижимого имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности, если арендная плата исчисляется из кадастровой стоимости (абз. 6 п. 6 Постановления);

• арендатор недвижимого имущества, принадлежащего гражданину или юридическому лицу, если арендная плата рассчитывается из кадастровой стоимости и право арендатора на оспаривание отражено в договоре или иной письменной форме (абз. 7 п. 6 Постановления);

• лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка у государства, если выкупная цена или арендная плата исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (абз. 8 п. 6 Постановления).

После того, как вы определились, имеете ли вы право на подачу заявления об оспаривании кадастровой стоимости, нужен или не нужен досудебный порядок, необходимо заняться подготовкой отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. На этапе подготовки отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости стоит очень тщательно подойти к выбору оценщиков и досконально изучить содержание самого отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Нужно помнить, что дата, на которую проводилась рыночная оценка, должна соответствовать дате, на которую была установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости. Хорошо подготовленный отчет - это половина успеха в оспаривании кадастровой оценки. Комиссия и суд будут очень подробно изучать и проверять отчет об оценке рыночной стоимости на соответствие законодательству об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки (ФСО), а также проверять оценщика на соответствие требованиям законодательства, предъявляемым к оценщикам.

После подготовки отчет об оценке рыночной стоимости должен пройти экспертизу в саморегулируемой организации оценщиков, в которой состоит оценщик, готовивший этот отчет, на соответствие стандартам оценки и требованиям законодательства. Таким образом, по окончании этой стадии у вас на руках должен быть отчет об оценке рыночной стоимости и экспертиза этого отчета. В том случае, если досудебная стадия для вас обязательна, у вас на руках также должно быть отказное решение Комиссии при Росреестре.[10] Имея на руках вышеуказанные документы, можно приступать к стадии подготовки иска.

Подготовка заявления в суд

В Постановлении много внимания уделено стадии подготовки заявления об оспаривании кадастровой стоимости в суд. Разъяснены вопросы, связанные с определением подсудности дела, надлежащих ответчиков (заинтересованных лиц), приложений к заявлению, какие требования должны быть указаны в просительной части, в каком размере должна уплачиваться государственная пошлина по данной категории дел и т. д.

Как говорилось выше, споры об оспаривании кадастровой стоимости рассматриваются в соответствии с гл. 23 ГПК РФ, то есть по правилам производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, а с 15.09.2015 - в соответствии с КАС РФ (абз. 5 п. 1 Постановления).

Заявление об оспаривании кадастровой стоимости должно соответствовать требованиям, предъявляемым ст. 131 и 132 ГПК РФ (после 15 сентября 2015 г. - нормам ст. 125, 126, ч. 1 – 3 ст. 246 КАС РФ[11]) (п. 9 Постановления). Следовательно, заявление об оспаривании кадастровой стоимости должно быть подготовлено с учетом требований, на которые обращается внимание в Постановлении, а именно: (а) указан суд, в который подается заявление, (б) заинтересованное лицо, (в) требование заявителя, (г) к заявлению приложены определенные доказательства, (д) оплачена госпошлина. Разберем, какие именно требования к оформлению и содержанию заявления были отражены в Постановлении.

а)     суд, в который подается заявление

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается в верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области, суд автономного округа по месту нахождения заказчика работ либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость (п. 3 Постановления). Например, если заказчиком работ по определению кадастровой стоимости вашего объекта недвижимости является Правительство г. Москвы, заявление должно быть одано в Московский городской суд.

б)     заинтересованное лицо

Определению надлежащего заинтересованного лица по спорам о кадастровой стоимости объектов недвижимости посвящен п. 7 Постановления. Надлежащим заинтересованным лицом (с 15.09.2015 – административный ответчик) является государственный орган или орган местного самоуправления, утвердивший результаты определения кадастровой стоимости. В том случае, если оспаривается решение, действие (бездействие) Комиссии при Росреестре, заинтересованным лицом будет являться Управление Росреестра по субъекту РФ (абз. 4 п. 7 Постановления).

в)     требование заявителя

Под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости, включая оспаривание решений и действий (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (абз. 4 п. 1 Постановления).

Заявитель может предъявлять следующие требования (п. 2 Постановления):

• об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;

• об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки;

• об оспаривании решения или действия (бездействия) Комиссии.

Отдельно в Постановлении обращается внимание на то, что дела об оспаривании кадастровой стоимости не подлежат совместному рассмотрению с иными требованиями, в частности, о пересмотре арендной платы или пересмотре налоговых обязательств (п. 5 Постановления).

г)      приложения к заявлению

В Постановлении (п. 11) Пленум разъяснил, что помимо отчета об оценке рыночной стоимости и экспертизы на отчет, должны быть в обязательном порядке приложены к заявлению:

• кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости, а также сведения о дате, на которую определена кадастровая стоимость объекта недвижимости;

• нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости.

Отсутствие вышеуказанных документов будет являться основанием для оставления заявления без движения и, в случае неустранения недостатков, возвращения заявления.

д)     госпошлина

Государственная пошлина при подаче заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости уплачивается в соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 333.19 НК РФ в отношении каждого объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого оспаривается (п. 30 Постановления). Для физических лиц госпошлина составит триста рублей за каждый объект, для юридических лиц – две тысячи рублей.

Таким образом, мы рассмотрели, какие действия должны быть совершены до обращения в суд, и то, как должно быть оформлено и подано заявление об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости. Теперь перейдем непосредственно к этапу рассмотрения дела в суде.

Рассмотрение дела об оспаривании кадастровой стоимости в суде

В Постановлении разъясняется, в какие сроки должно быть рассмотрено заявление об оспаривании кадастровой стоимости, «кто несет бремя доказывания» и какие доказательства могут использоваться сторонами.

Срок рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости

Поскольку данные дела относятся к категории возникающих из публичных правоотношений, Пленум указал, что спор должен быть рассмотрен до истечения двух месяцев со дня поступления заявления в суд (абз. 2 п. 3 Постановления). После введения в действие КАС РФ сроки рассмотрения дел будут определяться по данному кодексу (абз. 3 п. 3 Постановления).

Бремя доказывания

В п. 19 Постановления разъяснено, что лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. Суду дано право в случае возникновения у него сомнений в обоснованности доводов заявителя вынести на обсуждение эти обстоятельства, даже если заинтересованное лицо на них не ссылается (абз. 4 п. 19 Постановления).

Весьма спорной выглядит позиция, изложенная в вышеуказанном пункте Постановления. Во-первых, такое распределение бремени доказывания никак не соответствует категории дел, возникающих из публичных правоотношений. Как известно, в силу ст. 249 ГПК РФ бремя доказывания в основном лежит на заинтересованном лице. Во-вторых, получается, что суд может отходить от равноправия и состязательности сторон в процессе и встать на сторону заинтересованного лица, если последний не нашел что ответить на довод заявителя.

Доказательства, которые могут быть использованы

Самым важным доказательством в данной категории споров является отчет об оценке рыночной стоимости. Как говорилось ранее, суд по данной категории споров обязан исследовать отчет на его соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (п. 20 Постановления). Иными доказательствами по делу могут быть заключение специалиста, в том числе для решения вопроса о необходимости экспертизы по делу (п. 21 Постановления), свидетельские показания оценщиков или эксперта саморегулируемой организации оценщиков, который давал положительное заключение на отчет (п. 22 Постановления).

В Постановлении разъясняется, что, несмотря на то что эта категория дел относится к делам из публичных правоотношений, в них может быть назначена экспертиза (п. 23 Постановления). Ранее суды ссылались на то, что рассматривают дела об оспаривании кадастровой стоимости по гл. 23 ГПК РФ, и поэтому о назначении экспертизы не может быть и речи. Суды считали, что должны проверить законность установленной кадастровой стоимости, соответствие или несоответствие отчета об оценке рыночной стоимости законодательству, и этого им было достаточно для вынесения решения по делу.

Суд может поставить перед экспертом вопрос об установлении рыночной стоимости, а также о том, допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой (абз. 3 п. 23 Постановления).

По нашему мнению, суды, скорее всего, будут назначать экспертизу с целью установления рыночной стоимости. Проверять отчет или давать на него рецензию, особенно если он уже имеет положительное заключение СРО, в другом СРО было бы не совсем правильным, поскольку согласно законодательству об оценочной деятельности, заключение может давать только то СРО, в котором состоит оценщик, готовивший отчет об оценке. В связи с тем, что по результатам экспертизы может быть установлена иная рыночная стоимость, чем та, которую требует установить заявитель, суду предоставлено право самому установить рыночную стоимость по имеющимся в деле доказательствам (п. 24 Постановления).

Отдельно в Постановлении (абз. 5 п. 19) обращается внимание на то, что стороны могут урегулировать спор о пересмотре кадастровой стоимости, заключив соглашение о примирении, основанное на имеющихся в деле доказательствах (одном из отчетов об оценке), которое должно содержать условия примирения и порядок распределения судебных расходов.

Заключение

Мы рассмотрели два этапа процедуры судебного оспаривания кадастровой оценки: подготовительный этап и этап рассмотрения дела в суде. В Постановлении также разъясняется ряд процессуальных вопросов, в частности, что должна содержать резолютивная часть решения суда и как должны распределяться судебные расходы. Мы сознательно не стали рассматривать данные положения, поскольку они никак не могут повлиять на успешное разрешение дела об оспаривании кадастровой стоимости в пользу Заявителя.

Хотелось бы отметить, что решения судов по оспариванию кадастровой стоимости объектов недвижимости в апелляционном порядке оспариваются в Верховный Суд РФ, а не президиумы судов субъектов РФ, что немного затрудняет доступ к правосудию владельцам недвижимости из регионов. Думается, что, если правильно и последовательно пользоваться разъяснениями Пленума, можно избежать большинства ошибок в процессе рассмотрения спора, что в конечном итоге приведет к нужному заявителю результату.

---

[1] Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 28 от 30.06.2015 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

[2] Здесь и далее имеется ввиду Федеральный Закон № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

[3] Федеральный закон № 225-ФЗ от 21.07.2014 «О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

[4] Федеральный закон № 167-ФЗ от 22.07.2010 «О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации»

[5] Ст. 24.19 было предусмотрено создание Комиссий по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при управлениях Росреестра по субъектам РФ.

[6] Федеральный закон № 225-ФЗ от 21.07.2014 «О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

[7] Федеральный закон № 143-ФЗ от 04.06.2014 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с изменением подведомственности некоторых категорий дел, рассматриваемых судами общей юрисдикции и арбитражными судами»

[8] Ранее кадастровая стоимость в размере рыночной могла быть установлена в ГКН, либо с момента вынесения решения Комиссией при Росреестре, либо с момента вступления в законную силу решения суда.

[9] Определение Верховного Суда РФ от 17.12.2014 № 91-АПГ14-4

[10] В том случае, если Комиссия при Росреестре приняла положительное решение о пересмотре кадастровой стоимости, следующие стадии для вас уже не представляют интереса.

[11] Кодекс административного судопроизводства РФ.

← Назад