Только по сути

Владельцы столичных офисов напуганы решением арбитражного суда Москвы, вставшего на сторону "Вымпелкома" в тяжбе вокруг долларовых ставок аренды в бизнес-центре "Эрмитаж плаза". Пока сотовому оператору удалось закрепить валютный коридор на уровне 30-42 руб., но собственник объекта — швейцарская Eastern Property Holdings (EPH) — намерен подать апелляцию. Если EPH не удастся выиграть спор, то на девелоперов посыплются аналогичные иски от арендаторов и возникнет риск снижения капитализации только рынка качественных офисов на $7 млрд.

АО "Тизприбор", входящее в ЕРН, готово оспорить решение арбитражного суда первой инстанции по иску "Вымпелкома", которому удалось установить валютный коридор на уровне 30-42 руб. по номинированному в долларах договору аренды площадей в бизнес-центре (БЦ) "Эрмитаж плаза". Об этом вчера сообщил член инвестиционного комитета EPH Александр Николаев на пресс-конференции, куда были приглашены крупные владельцы московских офисов. Конкуренты неслучайно стали защищать ЕРН. Если решение суда по апелляции "Тизприбора" окажется в пользу истца, каждый собственник коммерческой недвижимости получит сотни исков, аналогичных тому, который подавал "Вымпелком", опасается председатель правления O1 Properties Дмитрий Минц. "Создание такого прецедента обрушит рынок недвижимости, потом пострадают банки (так как объекты строятся на заемные средства.— "Ъ")",— предрекает глава совета директоров компании "Гута Девелопмент" Артем Кузнецов. 

В "Вымпелкоме" "Ъ" объяснили, что в связи с отказом денежно-кредитных властей от политики управляемого плавающего курса, которая действовала на момент заключения договора и создавала у участников рынка ожидания предсказуемости курса, их арендные платежи выросли более чем в два раза. "Мы видим в этом нарушение баланса интересов сторон договора аренды",— утверждают в "Вымпелкоме". В 2009 году стороны заключили десятилетний договор аренды 32 тыс. кв. м в БЦ "Эрмитаж плаза" в центре Москвы по средней ставке около $700 за 1 кв. м, он истекает в 2019 году. Пересмотра этих условий добился оператор в первой инстанции суда. 

Александр Николаев говорит, что еще до судебных разбирательств "Тизприбор" предлагал "Вымпелкому" скорректировать договор, что позволило бы оператору сэкономить $12 млн до окончания срока действия аренды. "Если решение суда вступит в силу, истец сэкономит от $20 млн до $40 млн в зависимости от значения среднего курса. Но у нас тоже есть обязательства по облигациям",— добавляет господин Николаев. 

Свой иск к "Тизприбору" "Вымпелком" обосновал, сославшись на ст. 451 Гражданского кодекса. В соответствии с ней существенное изменение обстоятельств может служить основанием для изменения или расторжения заключенного между хозяйствующими субъектами договора. Юристы утверждают, что подобных решений в истории российской судебной практики еще не было. "Даже во время Великой Отечественной войны договоры из-за нее не менялись. Только если уничтожен предмет договора",— говорит старший партнер Forward Legal Алексей Карпенко. Региональный директор JLL Евгений Семенов подсчитал, что по валютным договорам в Москве сдается около 2 млн кв. м недвижимости и при неблагоприятном развитии событий потери арендодателей могут составить $600-700 млн. Более того, продолжает эксперт, пересмотр ставок по аналогии с принятым решением по иску "Вымпелкома" означает снижение капитализации рынка только офисов класса А в Москве минимум на $6-7 млрд. Последствия для рынка могут оказаться глубже, чем кажется на первый взгляд, так как объем валютных кредитов, выданных девелоперам коммерческой недвижимости, существенен. По оценке EPH, эта цифра может составлять $30-40 млрд.