Только по сути

По закону граждане, не согласные с кадастровой стоимостью, могут обратиться в специальную комиссию или суд. Имеет ли смысл это делать, и чем заканчиваются споры?

Как снизить кадастровую стоимость своей недвижимости и сэкономить на налогах? Ростовчанин Александр рассказал, что у него несколько земельных участков и построек. После того, как провели кадастровую оценку собственности, пришлось идти ее оспаривать. Ошибки были разные. Например, на земельном участке есть овраг. Это обстоятельство сильно снижает рыночную цену. Но кадастровые инженеры об этом не подумали, просто измерили площадь и посчитали. А бывало, что ошибались и в замерах, рассказывает Александр.

Александр
владелец земельных участков в Ростовской области

«Заканчивалось всегда по-разному. В некоторых случаях получалось до суда урегулировать все эти вопросы. Кадастровая служба самостоятельно принимала решения по пересчету кадастровой стоимости, потому что были, допустим, технические какие-то ошибки в расчетах, либо ошибки именно кадастровых инженеров, именно в площади, даже было такое. Были и суды. А, в основном, по практике, суды принимают сторону собственников, в большинстве случаев».

Исходя из кадастровой оценки, высчитывается налог на имущество. Соответственно, в интересах его владельцев, чтобы она была ниже. Закон предполагает, что кадастровая стоимость должна быть максимально приближена к рыночной. На практике оценки могут отличаться в несколько раз. Известный случай — «Дом на Набережной» в Москве. Вид на Кремль, здание с историей. Нынешние беды собственников расстрельного дома, конечно, не сравнятся с тем, что происходило в былые годы. Но приятного мало. Рыночная стоимость квадратного метра — 500-600 тысяч рублей. По кадастровой оценке — в полтора раза больше. Налог — под 100 тысяч рублей в год. А через пять лет по закону вырастет втрое. Житель «Дома на Набережной» Антон с горечью сравнивает свое жилье с квартирой фигурантки дела «Оборонсервиса» в районе Остоженки.

Антон
москвич

«У них и подземная парковка, и видеонаблюдение, и центральное кондиционирование воздуха, и, по-моему, там лифты приходят, по-моему, сразу в квартиру. У нас такого нет. И в отличие от дома, где, опять же, живет Васильева, наш дом — достаточно старенький. Перекрытия — бетонно-деревянные. Однако кадастровая стоимость у нас почему-то практически такая же, может быть, чуть-чуть ниже, чем в этих домах».

Закон позволяет и физическим и юридическим лицам оспорить кадастровую оценку. Желающих нашлось немало. Есть два варианта: комиссия при Росреестре и суд. В Росреестре Business FM сообщили, что только в первом квартале года было подано 7655 заявлений о пересмотре кадастровой стоимости. Это больше 21 тысячи объектов недвижимости. Примерно 60% — это обращения юрлиц, остальные, соответственно, физлица. Больше половины заявлений удовлетворено. А вот данные судебной статистики, пока только за 2016 год. Всего таких дел — 12555. И из них отказом в удовлетворении требований закончились меньше 400. То есть шансы выиграть почти стопроцентные. Вот только есть ли смысл? Старший партнер адвокатского бюро Forward Legal Алексей Карпенко рассказывает случай из своей практики. Собственники земельных участков раньше платили налог две тысячи рублей в год, а после кадастровой оценки стало 15 тысяч.

Алексей Карпенко
адвокат, старший партнер компании Forward Legal

«Когда собственники собрались на общее собрание, встал вопрос, что просто нанять оценщика для того, чтобы провести оценку данных земельных участков и определить рыночную стоимость, будет стоить гораздо больше, чем 15 тысяч рублей на участок. Просто пойти и оспорить это, люди считали, обойдется порядка 150 тысяч рублей. Возникает вопрос: в чем смысл? Затраты денежные и временные таковы, что легче плюнуть».

По словам юриста, с экономической точки зрения судиться имеет смысл, когда объект стоит не менее 60 млн рублей. Но и тут есть подвох. Власти обязаны время от времени проводить новую кадастровую оценку. В Москве — не реже, чем раз в пять лет. И не чаще, чем раз в два года. Поскольку все вошли во вкус, можно ожидать, что в столице и будут проводить переоценку раз в два года. И если ее снова завысят, то придется или смириться, или вновь погрузиться в пучину сутяжничества. А всем прежним победам присвоить имя античного царя Пирра.