Только по сути

Владимир Алистархов, адвокат

Относительно законности или незаконности возведенного объекта недвижимости возможно пояснить следующее.

Прежде всего при оценке ситуации необходимо ориентироваться на разрешительную документацию, которая есть в распоряжении застройщика. С учетом того, что пишут СМИ, можно с достаточной уверенностью говорить о наличии у застройщика на соответствующем этапе разрешения на строительство, а это значит, застройщик имеет и исходную проектностроительную документацию.

Поскольку объект достроен, опять же пользуясь не проверенными данными, можно говорить и о том, что застройщиком получено разрешение на ввод в эксплуатацию объекта.

То есть, основные документы, необходимые для строительства и эксплуатации объекта у застройщика имеются, остальное — так это уже от «лукавого». В народе это называют ОБС, то есть одна бабка сказала.

Частный детектив обратился в СМИ… Кто это? И зачем он это делает? Кому надо снести уже построенный объект? Что это за разрушительные интересы?

Претензии к объекту недвижимости со стороны жителей по большей части необходимо признать надуманными и необоснованными, что и подтверждается проверками различных контролирующих ведомств.

Понимаю, что проверки проводятся достаточно формально, без «ретивости» проверяющих, но сами претензии к объекту вызывают не меньшую озабоченность. Но, прежде всего надо обратить внимание на беду российской действительности.

Объект построен, а это значит создан актив, но как всегда найдется кто-то недовольный. В одном случае — это контролирующее ведомство, а в других случаях жители или еще кто-либо.

Как говорится, одни других стоят, поскольку ни одна, ни вторая сторона, как правило, не исходят из цели сохранения актива, все преследуют свои по большей части меркантильные цели, а там хоть трава не расти.

А надо бы делать следующим образом.

Построенный объект необходимо сохранить, если он не угрожает жизни и здоровью граждан и соответствует строительным норма, а то получается деды строят — отцы сносят, отцы строят — дети сносят, так и продолжаем мы жить в бедности, уничтожая своими руками активы, построенные нашими же гражданами и при этом киваем в сторону других «виноватых».

Необходимо отметить и то, что всем контролирующим органам или «не спящим» гражданам надо «бить по рукам» за покушение на чужую собственность.

Собственность должна быть неприкосновенна и только в исключительных случаях соответствующие органы вправе на нее посягнуть, это же относится и к гражданам, поскольку собственность — краеугольный камень нашего с вами общества.

Выбьем этот камень, вернемся в двадцатые года прошлого столетия, когда как известно, девиз был один: «До основанья, а затем…», а пострадают все, и те, кто имел собственность и те кто на посягнул на чужую собственность.

Александра Воскресенская. адвокат КА «Юков и партнеры»

Без документов и нормативной базы сложно сказать, есть ли в действиях застройщика существенные нарушения. Из статьи следует, что застройщиком продаются апартаменты, которые являются нежилыми помещениями (из этого исходят закон и судебная практика).

Можно говорить о нарушениях законодательства, в том случае если:

1) Земельный участок, на котором расположен ЖК, используется не по целевому назначению. Это маловероятно, так как если участок относится к землям населенных пунктов, то на нем можно возводить практически любые здания и сооружения, в том числе жилые комплексы и отели.

2) Для земельного участка предусмотрен один вид разрешенного использования: например, гостиничное обслуживание (код 4.7 по Классификатору Минэкономразвития России). В таком случае действия по осуществлению на участке жилой застройки будут незаконными.

3) Возведенный комплекс является самовольной постройкой. Из статьи следует, что разрешительная документация на возведение объекта недвижимости оформлено (как минимум формально). При этом возможно, что застройщиком были допущены нарушения градостроительных норм и правил, что тоже является основанием для признания постройки самовольной и требования ее сноса или приведения в соответствии с градостроительными нормами.

Само по себе использование гостиницы под жилищный комплекс не противоречит законодательству и является повсеместной практикой. Ошибка граждан в том, что они обращались в исполнительные и надзорные органы. Прокуратура зачастую игнорирует нарушения, которые не являются существенными (например, возведение постройки в отсутствие разрешительной документации), и формально подходит к изучению жалоб.

Наилучшим вариантом для них будет обращение с соответствующим иском (о его предмете можно будет сказать после изучения всех документов), так как суд будет обязан рассмотреть его по существу, а также, вероятнее всего, будут привлечены независимые организации (например, экспертные).

Екатерина Данько, юрист, АБ «Форвард Лигал»

К сожалению, бывают случаи, когда разрешение на строительство выдается на основании проектной документации, подготовленной с нарушениями. Такое возможно из-за несовершенства действующего порядка выдачи разрешений. Уполномоченный орган (в данном случае — администрация) не обязан проверять достоверность экспертного заключения, которое предоставляется для выдачи разрешения. Он устанавливает лишь наличие полного комплекта документов, определенного административным регламентом.

После оформления разрешения жители, права которых нарушены, могут оспорить действия уполномоченного органа только в судебном порядке (что и было сделано в настоящем случае). Однако на такое оспаривание потребуется длительное время, в течение которого строительство может продолжаться.

Застройщик в настоящем случае использует еще один недостаток законодательства — пробел в регулировании статуса апартаментов. Они относятся к коммерческой недвижимости, но, в первую очередь из-за их низкой стоимости, приобретаются гражданами для проживания. Строительство жилых зданий в определенной зоне может быть запрещено градостроительными регламентами, а коммерческой недвижимости, в том числе апартаментов, — допускаться. Получается, что застройщик не нарушает закон, когда возводит и продает гражданам в собственность апартаменты. Нарушением с его стороны будет предоставление недостоверной информации о продаваемом объекте. Если он привлекает средства по договорам участия в долевом строительстве апартаментов, он не имеет права продавать соответствующие помещения как квартиры.

Комментируемая ситуация — лишь один из многих примеров использования недобросовестными застройщиками давно существующих недостатков законодательства. Подобные случаи продолжат возникать до тех пор, пока не будет усовершенствован механизм выдачи разрешений на строительство и урегулирован правовой статус апартаментов.

Анастасия Яковлева, адвокат, юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры»

Отвечая на вопрос о законности строительства апарт-комплекса «Моравия» в Сочи, возникает два самостоятельных вопроса:

1. Законно ли выданное застройщику разрешение на строительство, т.е. является ли оно соответствующим градостроительному законодательству и законодательству об охране объектов культурного наследия;

2. Допустимо ли строить апарт-комплекс, т.е. нежилое здание, под видом жилья и продавать расположенные в нём апартаменты, позиционируя их как жилые квартиры.

Для ответа на первый вопрос о соответствии законодательству РФ выданного застройщику АК «Моравия» разрешения на строительство необходимо произвести полноценный градостроительный анализ земельного участка, используемый для строительства. Без такого анализа достоверно оценить законность выданного разрешения невозможно, как и невозможно провести полноценный градостроительный анализ в рамках настоящего комментария.

При этом, наиболее спорными моментами с точки зрения градостроительного регулирования являются попадание земельного участка, где строится АК «Моравия», в границы защитной зоны Санатория им. С. Орджоникидзе, а также отсутствие государственной экспертизы проектной документации.

Относительно защитной зоны Санатория, очевидно, что на ближайшем отдалении от территории застройки АК «Моравия» действительно располагается объект культурного наследия федерального значения «Санаторий им. С. Орджоникидзе», признанный таковым Приказом Минкультуры России от 16.03.2018 № 304.

20.05.2019 Администрацией Краснодарского края был издан Приказ № 72-нн, которым была установлена зона охраны указанного объекта культурного наследия. Приказом были установлены зоны охраны Санатория (охранная зона и зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности), а также режимы использования земель в границах таких зон охраны.

При этом, Федеральный закон от 25.06.2002 № 73-ФЗ по общему правилу предусматривает защиту объектов культурного наследия путём установления зон охраны (ст. 34 Закона № 73-ФЗ). Защитные же зоны (ст. 34.1 Закона № 73-ФЗ), влекущие автоматический запрет строительства, являются временной мерой, устанавливаемой на период до утверждения зон охраны.

Т.к. в отношении Санатория в настоящий момент вопрос с зоной охраны решен и такая зона установлена, говорить о наличии защитной зоны Санатория и, соответственно, о действующем запрете на строительство в 150 метрах от его территории, не приходится.

По вопросу отсутствия государственной экспертизы проектной документации отметим, что решение вопроса о необходимости проведения именно государственной экспертизы находится в зависимости от того, относится ли территория участка к особо охраняемым природным территориями или нет.

Рассматривая проблему допустимости представления апарт-комплекс как жилого здания с квартирами, необходимо отметить, что схема строительства апартаментов в России и последующая их продажа для постоянного проживания гражданам не является новой. По всей России, а особенно в Москве, Петербурге и на Черноморском побережье, ежегодно появляется ни один десяток новых апарт-отелей, которые граждане используют для постоянного проживания. Однако от того, что в этих апартаментах живут постоянно, они (апартаменты) не приобретают статус квартир, т.е. жилых помещений, и продолжают быть помещениями со статусом «нежилое».

Также указание в рекламных материалах застройщика на то, что к продаже предлагаются именно квартиры, а не апартаменты, не делает автоматически строительство не законным, а лишь может являться нарушением законодательства о рекламе и о защите прав потребителей.

Устранить проблему использования апартотелей как обычных жилых домов может только введение специального правового регулирования, которое позволит ограничить появление именно тех апартотелей, которые эксплуатируются как обычные многоквартирные жилые дом (для постоянного проживания граждан). В настоящий момент Минстрой России совместно с девелоперами и иными участниками рынка недвижимости уже разрабатывают возможные пути решения возникшей проблемы.

Александр Тархов, Старший юрист ООО Юридическая компания «Центральный округ»

Проблема «маскировки» строительства де-факто жилых домов под строительство апарт-отелей в нашей стране актуальна уже не первый год.

Само понятие «апарт-отель» было сформулировано в Постановлении Правительства РФ от 18.11.2020 г. № 1860 «Об утверждении Положения о классификации гостиниц» как вид гостиниц, номерной фонд которых состоит из номеров категорий «студия» и «апартамент».

Однако, данная ситуация в очередной раз демонстрирует несовершенство нашего законодательства в части правового положения апартаментов и градостроительного законодательства, что создает определенные преимущества для застройщиков.

Подобная неурегулированность вызвана, в первую очередь, неопределенностью правовой природы апартаментов — помещений, хотя и не относящихся к жилому фонду, но, тем не менее, располагающих необходимыми условиями для проживания. То есть, фактически, апартаменты находятся «на стыке» жилой и нежилой коммерческой недвижимости.

Это заключается, например, в невозможности оформить в апартаментах постоянную регистрацию по месту жительства и нераспространении на них исполнительского иммунитета как единственного жилья, что влечет риски для собственников такой недвижимости. К слову, такие риски при решении вопроса о приобретении апартаментов мало кого останавливают.

В представленном случае с учетом поведения самого застройщика, выраженного в размещении объявлений о продаже указанных «апартаментов» по договорам участия в долевом строительстве, а также адресованной нижестоящим судам «оговорки» арбитражного суда кассационной инстанции о незаконности разрешения на такое строительство полагаем, что грядущие иски жителей города Сочи имеют потенциал для удовлетворения.

Скачать pdf-версию статьи.