Только по сути

Покупатели готового жилья с привлечением ипотечного кредита знают, что банк может возражать против того, чтобы квартиру сдавали в аренду. Санкции за несоблюдение требований могут быть разные — вплоть до взыскания залога, что ведет к утрате собственности. Беспокойство кредиторов основано на рисках снижения стоимости залога. На практике схема погашения ипотеки за счет арендных платежей продолжает работать так же, как и весь рынок аренды жилья — с нарушениями.

В базе квартир, которые можно снять в Москве, ежемесячно создается 23,1 тыс. объявлений (данные ЦИАН за 2019 год). Спрос на аренду жилья высокий: назначив адекватную цену, найти жильцов можно за пару недель, а то и быстрее. Это стимулирует покупателей недвижимости, которые рассматривают ее как будущий актив — жить на арендный доход на пенсии, передать выросшим детям, перевезти пожилых родителей,— оформить покупку в ипотеку. С минимальным первоначальным взносом в 10% (чем больше взнос, тем ниже ежемесячный платеж при том же сроке кредита) от стоимости однокомнатной квартиры можно рассчитывать на то, что арендный платеж покроет не менее 40% ежемесячного ипотечного. Соотношение может быть выгоднее для собственника-заемщика, если первоначальный взнос больше и квартира в хорошем состоянии.

Для заемщика это очень удобно, если ему есть где жить, но банки не готовы нести ответственность за арендаторов. Помимо небрежного отношения к предмету залога возникают риски ограничения ликвидности из-за невозможности при необходимости быстро освободить квартиру. Поэтому в кредитный договор включают или прямой запрет на сдачу квартиры в аренду, или требование уведомить банк и получить его разрешение при определенных условиях. Директор кредитных продуктов банка ДОМ.РФ Игорь Ларин говорит, что их заемщики не вправе сдавать предмет ипотеки в аренду без письменного согласия банка. Чтобы получить это согласие, нужно написать заявление. «Банк дает согласие, если согласны все собственники жилого помещения, нет долгов по платежам и страховым взносам, договор найма заключается для проживания физических лиц и соответствует 35-й главе ГК, его срок не превышает год, уведомлена страховая компания и ряд других условий»,— перечислил господин Ларин, отметив, что с 2018 года в банк поступило 22 таких обращения. По словам управляющего директора компании «МИЭЛЬ-Аренда» Марии Жуковой, получение согласия кредитора — наиболее распространенное требование большинства банков относительно сдачи квартиры в аренду. Директор по продукту «ПИК-Аренда» Никита Комаров говорит, что компания работает с квартирами, заложенными по ипотеке. «Мы составляем договор аренды и отправляем собственнику для предоставления документов в банк. При необходимости вносим правки в договор аренды с учетом условий банка»,— уточняет господин Комаров, добавив, что с банком клиент общается самостоятельно, но на практике не было случаев, когда пришлось работать с квартирой, передачу которой в аренду банк не одобрил.

Мария Жукова говорит, что о желании сдавать квартиру в аренду с целью выплаты ипотечного кредита заявляют около 5–10% заемщиков. «Сколько так поступают на самом деле — неизвестно»,— сетует госпожа Жукова. Руководитель ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» в Санкт-Петербурге Елена Красавцева оценивает долю квартир, сдаваемых в аренду и находящихся в залоге у банков, в 20%. «Показатель сильно варьируется по стране, так как зависит от спроса на аренду в конкретном городе и интереса к недвижимости в нем со стороны иногородних покупателей»,— объясняет она. Среди локаций, где он выше,— Москва, Санкт-Петербург, Тюмень, Екатеринбург, ряд городов Краснодарского края. «Это города, где покупают недвижимость для будущего переезда или детям на период учебы»,— уточняет госпожа Красавцева. Покупка квартиры в другом городе — тот случай, когда готовность сообщить банку о том, что она будет сдана в аренду, может повлиять на решение о кредите. «Иначе банк может расценить как риск возможность переезда и потери работы в настоящем городе проживания и не одобрить заявку»,— делится Елена Красавцева. «Чтобы снизить этот риск, иногда в заявке на ипотеку мы указываем, что она будет сдаваться. Это повышает вероятность получения одобрения, а на стоимости страховки, например, сказывается незначительно. При стоимости квартиры в 1 млн руб. страховка становится дороже на 100 руб.»,— резюмирует эксперт.

Помимо сохранности залога, ради которой банки требуют согласовывать аренду и увеличивать сумму страховки, кредитора волнует исполнительность заемщика. «Проверки если и проводятся, то только тех объектов, по кредиту на которые возникают длительные просрочки и частые задержки платежей. На то, чтобы проверять все объекты в залоге, у банка не хватит ресурсов»,— комментирует госпожа Красавцева.

Формальные последствия

Банки как учреждения, придерживающиеся правил системной работы, ориентируются на формальные признаки, в том числе при классификации нарушений. Просрочка платежа и невозобновление страховки, предусмотренной кредитным договором, относятся к несоблюдению условий договора; их можно отследить. Если заемщик сдал квартиру в аренду, не запросив согласия банка, банк может об этом не узнать, в том числе потому, что большинство квартир на российском рынке аренды в сегменте массового жилья сдаются по договору, который не регистрируется (сроком до одного года). Собственники выбирают этот вариант потому, что не платят налоги с получаемого от аренды дохода. Профессиональные участники рынка — риелторы — избегают оценок, но отмечают, что полностью официально сдается только дорогое жилье — бизнес-класса и премиум-класса. Среди арендаторов в этом сегменте много юридических лиц, которым важно тщательно соблюдать законодательство.

На таком фоне возникает предположение о лояльности банков к сдаче в аренду залогового имущества без согласования. «Если должник это сделает, аренда прекратится в силу закона в тот момент, когда банк обратит взыскание на предмет залога»,— предупреждает юрист Forward Legal Арпине Пирумян. По ее словам, споры, связанные с ненадлежащим пользованием заложенным имуществом, достаточно распространены. «Это споры по искам банков о досрочном возврате кредита либо о прекращении права аренды. Практика судов здесь неоднозначная, все зависит от условий договоров и характера нарушений»,— отмечает госпожа Пирумян.

Если собственник-заемщик нарушил условия договора — запрет сдачи квартиры в аренду или не получил согласия банка,— надо быть готовым к последствиям, предусмотренным договором. Это может быть денежный штраф, изменение условий договора, в том числе договора залога, досрочное погашение или обращение взыскания на предмет залога по требованию банка. «Это не типовые условия договора, банки определяют их индивидуально, поэтому оценить глубину последствий в целом можно, только ознакомившись с документами конкретного заемщика»,— говорит заместитель генерального директора по правовым вопросам НЮС «Амулекс» Юлия Галуева, добавляя, что, если в договоре не предусмотрены санкции за нарушения, скорее всего, они не последуют.

То есть с юридической точки зрения заемщик, добросовестно обслуживающий кредит, но сдавший квартиру в аренду в обход условий договора, может быть вынужден досрочно погасить долг или же лишиться имущества, потому что именно такие санкции за нарушение зафиксированы документально. «Банк, имеющий доказательства того, что залоговое имущество сдается в аренду в нарушение договора, с высокой долей вероятности обратится в суд»,— подчеркивает Юлия Галуева. Но, по ее словам, такая ситуация практически невозможна, так как банк, исправно получающий платежи по кредитному договору, едва ли будет требовать его расторжения. «Задача банка — получение платежей, а не реализация заложенного имущества»,— напоминает госпожа Галуева.

Если нарушение заемщиком договора доказано, стоит подготовиться к переговорам с банком. Юлия Галуева отмечает, что факультативные запреты, такие как запрет на сдачу имущества в аренду, обычно направлены на защиту интересов банка от последствий долгосрочной аренды — в частности, трудности с выселением арендаторов. «Заемщик может аргументировать ответ на претензию банка по поводу нарушений договора добросовестным исполнением обязательств и отсутствием просрочек по кредиту»,— рассуждает юрист. Если претензия пришла в письменном виде, на нее необходимо дать развернутый ответ с заверениями о недопущении нарушений условий договора в будущем. По словам госпожи Галуевой, это ситуация, в которой заемщик заведомо неправ, и, чтобы ее избежать, целесообразно изучить все запреты, ограничения и обязанности, прописанные в договоре. «В том числе согласовывать с банком предстоящее заключение договора аренды. В большинстве случаев оснований для отказа в этом банки не находят»,— резюмирует Юлия Галуева.