Только по сути

ВЭБ.РФ удалось реализовать недвижимость одного из проблемных «олимпийских» должников. Расположенный рядом с Олимпийским парком в Сочи отель «Русские сезоны» перешел под контроль структур экс-гендиректора «Газпром энерго» Алексея Митюшова. Объект вряд ли продолжит работать в качестве отеля: в случае перепрофилирования его в комплекс апартаментов цена продажи недвижимости более чем в четыре раза превысит стоимость покупки.

Сочинский апарт-отель «Русские сезоны» на 200 номеров сменил собственника: на торгах его выкупило ООО «Регионсервис», следует из информации в федеральном реестре банкротств. Кроме того, покупателю перешли права долгосрочной аренды 5,36 га, где расположен объект. Сумма сделки составила 1,7 млрд руб.

По данным ЕГРЮЛ, с августа 2020 года 51% долей «Регионсервиса» владеет АО «Бизнеслогика», остальное — у Валерия Марченко. Владельцем «Бизнеслогики», в свою очередь, значится ООО «Корпоративный центр» Алексея Митюшова — экс-гендиректора «Газпром энерго», а также бывшего члена совета директоров других структур «Газпрома».
Представитель «Бизнеслогики» отвечать на вопросы “Ъ” отказался. Связаться с самим господином Митюшовым не удалось.

Отель «Русские сезоны» построен недалеко от Олимпийского парка в Адлере к Олимпиаде 2014 года. Строительство объекта вело ООО «Севстройинвест», которое изначально контролировалось Сергеем Колодием и Олегом Егоровым. ВЭБ.РФ выдал кредит на проект, получив в залог сам объект.

Во время проведения Олимпиады в «Русских сезонах» жили спонсоры и руководство оргкомитета Игр. Сразу после их завершения, в 2014 году, собственники инициировали банкротство ООО «Русские сезоны», занимавшегося управлением объекта. По этому факту было возбуждено уголовное дело. Ставший фигурантом дела экс-гендиректор компании Владимир Масютин ранее пояснял “Ъ”, что собственники «Севстройинвеста» предложили ему банкротство, чтобы не платить поставщикам товаров и услуг. Обвинения с самого менеджера были сняты (см. «Ъ-Юг России» от 20 февраля 2019 года). Процедура наблюдения в отношении «Севстройинвеста» была введена по заявлению ВЭБа в октябре 2018 года из-за долгов в размере 623 млн руб.

Адвокат Forward Legal Данил Бухарин поясняет, что по закону о банкротстве ВЭБ.РФ может претендовать минимум на 80% от полученных денежных средств. Оставшиеся 20% могут быть направлены на погашение долга перед персоналом и расходы, возникшие из-за проведения торгов. В ВЭБ.РФ не уточнили размер задолженности «Севстройинвеста», но сообщили, что в ходе реализации имущества денежные требования госкорпорации будут полностью удовлетворены и претензий к новому собственнику нет.

Руководитель департамента гостиничного бизнеса JLL Яна Уханова называет стоимость продажи апарт-отеля «существенно превышающей способность актива генерировать денежный поток». При этом эксперт не исключает, что «Русские сезоны» могут быть интересны для переоборудования в комплекс апартаментов. Общая площадь объекта составляет 34,1 тыс. кв. м, в то же время средняя стоимость продажи апартаментов в Сочи с учетом растущего спроса может составить 250 тыс. руб. за 1 кв. м.

В пользу изменения функционального использования объекта, по словам госпожи Ухановой, говорит и очевидно завышенная площадь номеров: показатель варьируется в диапазоне 44–223 кв. м на номер. По принятым в России стандартам минимальная площадь двухместного номера в апарт-отеле должна составлять 20 кв. м. Похожие выводы делает старший директор Cushman & Wakefield Марина Мережко, поясняя, что первоначально «Русские сезоны» действительно строились как жилой дом. По ее словам, объект расположен сравнительно далеко от моря, проигрывая другим гостиницам в Имеретинской низменности.