Только по сути

Правительство внесло в Госдуму два законопроекта, которые должны поменять правила продажи долей в общей собственности при банкротстве, прежде всего в жилой недвижимости, обратили внимание «Ведомости». В случаях, когда один из владельцев признан несостоятельным, другие собственники (чаще всего родственники должника) должны получать преимущественное право выкупа его доли.

Документы вносят поправки в Гражданский кодекс и федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)». Цена, по которой долю должника предложат совладельцам недвижимости (жилье и земельный участок), будет определяться по результатам публичных торгов. Если аукцион признают несостоявшимся, собственникам предоставят право выкупить имущество банкрота по начальной цене, указано в пояснительной записке к одному из проектов.

Правительство одобрило оба проекта 16 ноября. В комментариях «Ведомостям» представитель кабмина ограничился замечанием, что инициатива поддержана. Документы также согласованы с Минфином, Минюстом, Росимуществом, ФССП, ФНС и ЦБ, следует из материалов к заседанию правкомиссии по законопроектной деятельности (есть у «Ведомостей»). Редакция направила запрос в эти ведомства.

Право привилегии

Институт законодательства и сравнительного правоведения при правительстве (ИЗиСП), оценивая законопроекты, оставил к ним ряд существенных замечаний, следует из заключения учреждения, представленного к заседанию правкомиссии 30 октября (есть у «Ведомостей»). В частности, текст документов не соответствует постановлению КС, говорится в письме ИЗиСП первому заместителю министра экономического развития Илье Торосову. Суд отмечал, что коллизии не могут преодолеваться путем предоставления защиты одним правам в нарушение других, а также указывал на необходимость соблюдения прав добросовестного приобретателя – победителя торгов, напомнили эксперты. Замечания института к моменту внесения в Госдуму не были учтены.

Предлагаемые Минэком поправки предлагают иной порядок реализации преимущественного права покупки долевого имущества, чем предлагал КС, – именно с этим связана критика специалистов Института законодательства, рассказал адвокат Forward Legal Данил Бухарин. Согласно позиции КС, которую защищают представители института, долю должника нужно предлагать совладельцам имущества до проведения торгов, по начальной стоимости имущества. Это позволит обеспечить соразмерную защиту прав и законных интересов всех участников гражданского оборота – права приобретателя имущества не будут ущемлены при реализации своих прав иными заинтересованными лицами, говорит управляющий партнер Центра по работе с проблемными активами Зоя Галеева.

70% квартир имеют двух собственников, Оценивал ранее «Известиям» гендиректор инвестиционной компании на рынке недвижимости ООО «ФЛИП» Евгений Шавнев.

Минэк же полагает, что преимущественное право покупки должно возникать уже после проведения аукциона. По мнению института, такая норма будет ущемлять права победителя торгов, так как его принудительно лишат купленного имущества, объяснила Галеева.

Проблема, поднятая КС весной, весьма актуальна, так как сейчас суды по-разному решают вопрос продажи доли банкрота в общей собственности, отметил член Ассоциации юристов России Владислав Ватаманюк. В одних случаях они исходят из необходимости сохранения преимущественного права покупки за совладельцами, в других, напротив, руководствуются скорейшим удовлетворением требований кредиторов. Сложившаяся ситуация может быть разрешена только внесением изменений в законодательные акты, добавил адвокат, советник практики по банкротству адвокатского бюро БВМП Дмитрий Палин.

КС рекомендовал предоставить приоритет в выкупе доли другим собственникам, а также ради реализации конституционно значимых семейных ценностей, говорит Ватаманюк. Чаще всего совладельцами жилья являются родственники банкрота, и рекомендация КС позволяет сохранить недвижимость у одной семьи. При продаже имущества на торгах доля уходит чужим людям и совладельцы «рискуют получить соседа, с которым им не очень-то и хочется жить», пояснил адвокат Илья Дедковский.

Существуют разные мнения относительно того, какой механизм считать правильным, говорит Бухарин. По его мнению, верна именно позиция Минэка, так как продажа доли по рыночной, а не оценочной стоимости соответствует интересам как должника и его кредиторов, так и долевого собственника. Кроме того, не понятно желание КС защитить победителя торгов – ведь он еще ничего не приобрел и не потерял (если не считать расходы на участие в торгах), говорит Дедковский.

Преимущественное право покупки долевого имущества – вполне сформировавшийся институт, отмечает Палин. Он направлен в первую очередь на недопущение «дробления титула», на защиту интересов собственников имущества и вытекает из принципа защиты права собственности, закрепленного в ст. 35 Конституции.