Только по сути

Местные органы власти в России в делах против бизнеса по поводу недвижимости периодически манипулируют институтом исковой давности, используя это как повод для изъятия у предпринимателей дорогостоящих активов, говорится в материалах ежегодного доклада уполномоченного при президенте России по защите прав предпринимателей Бориса Титова, который он готовит для президента Владимира Путина. Непризнание сроков исковой давности, в том числе судами, фактически стало способом экспроприации собственности у бизнеса, утверждается в готовой части доклада, посвященной имущественным отношениям и праву собственности (ее предоставили РБК в аппарате Титова). Доклад будет представлен президенту ориентировочно в конце мая.

За последние годы в адрес Титова и региональных омбудсменов поступило более 100 обращений, связанных с попытками госорганов вернуть в собственность объекты недвижимости, законно переданные частному собственнику, или добиться демонтажа законно возведенных объектов, утверждается в докладе.

По общему правилу срок исковой давности составляет три года со дня, когда лицо должно было узнать о нарушении своего права и о том, кому конкретно нужно предъявлять претензии по этому поводу. Местные администрации нередко обращаются с исками к компаниям о сносе самовольных построек, но суды либо считают, что срок исковой давности не подлежит применению, и встают на сторону властей, либо применяют исковую давность и отклоняют иски на том основании, что администрация пропустила этот срок. Бизнес-омбудсмен видит решение этой проблемы в том, чтобы пленум Верховного суда принял постановление с четким указанием на то, что требование о сносе здания как самовольной постройки должно подчиняться исковой давности. Противоположный подход, игнорирующий исковую давность, «крайне опасен для бизнеса», потому что «делает недвижимость рисковым объектом для инвестиций», указано в материалах доклада.

Правовая неопределенность

«Эта проблема есть и стоит довольно остро», — подтверждает адвокат коллегии адвокатов А1 Олег Хмелевский. «Все дело в том, что нередко исковая давность считается по-своему для государства и для бизнеса. Если для бизнеса все считается по закону, то для государства нередко открываются новые обстоятельства, которые не были известны государству и в связи с чем давность не начинала течь. Часто можно это видеть по искам прокуроров об изъятии земель с особыми территориями использования либо о сносе самовольных построек», — рассказал он РБК. В норме предприниматель должен быть уверен, что если ситуация происходила долгое время (в данном случае — три года), то «никто не придет и не отберет бизнес»; если же государство своевременно не подало соответствующий иск, то это исключительно проблемы государства и государственного управления, подчеркивает адвокат. Для такого случая есть свой механизм: пропустили срок исковой давности — выкупайте недвижимость по правилам об ее изъятии для государственных нужд, указывает он.

Схожая проблема — случаи квалификации судами зданий и сооружений, построенных до 1995 года (до вступления в силу части первой Гражданского кодекса), как самовольных построек. «Учитывая то, какое количество используемых ныне объектов недвижимости было создано до 1995 года, проблема для бизнеса может иметь катастрофический характер», — предупреждают авторы доклада. Президиум Высшего арбитражного суда (упраздненного в 2014 году) неоднократно выражал правовую позицию о том, что понятие «самовольная постройка» неприменимо к сооружениям (не являющимся индивидуальными жилыми домами), построенным до 1995 года, отмечается в докладе, однако в последнее время суды стали отходить от этого «логичного и правильного толкования». Для устранения этой проблемы авторы документа опять же рекомендуют, чтобы пленум Верховного суда закрепил положение о том, что нежилые объекты, построенные до 1 января 1995 года, не могут быть снесены на основании признания их самовольной постройкой.

Завышенные налоги от кадастровой стоимости

В ежегодном докладе бизнес-омбудсмена рассматриваются и другие проблемы — связанные с оценкой кадастровой стоимости недвижимости и судебной практикой по оспариванию завышенной стоимости. В нем утверждается, что реформа 2017 года по передаче кадастровой оценки недвижимости от независимых оценщиков к специальным бюджетным учреждениям не принесла желаемого результата: кадастровая стоимость часто оказывается экономически необоснованной, а малый и средний бизнес зачастую вынужден платить «неподъемные» налоги от кадастровой стоимости. За три года с бизнеса стали собирать вдвое больше имущественных налогов по кадастровой стоимости объектов (138 млрд руб. в 2019 году).

В профильных бюджетных учреждениях платят неконкурентные зарплаты — ниже, чем были у независимых оценщиков, что приводит к отсутствию опытных квалифицированных кадров. Во многих регионах не хватает специалистов (картографов, геодезистов), указано в докладе.

Когда бизнес идет в суд, желая оспорить завышенную, по его мнению, кадастровую стоимость, судебные издержки при любом исходе дела ложатся на заявителя, поскольку суды считают, что истец при успешном для себя исходе получает «налоговую выгоду». Титов настаивает, что это не так, ведь речь идет лишь о восстановлении нарушенного права на уплату адекватного налога. По информации бизнес-омбудсмена, в 2020 году суды снизили кадастровую стоимость объектов, по которым были поданы иски, на 52% (или примерно на 229 млрд руб.).

Завышение кадастровой стоимости, по мнению Хмелевского, можно считать одним из способов пополнения бюджета: «Чем больше насчитали, тем лучше». «Несмотря на то что спор об оспаривании кадастровой стоимости стал довольно типовым иском (из-за большого количества этих споров создали даже специальные комиссии), многие не хотят ссориться с государством и думают, что в этой борьбе им не выиграть. Как показывает практика, споры по кадастровой стоимости часто выигрываются бизнесом, но все же некоторые неохотно судятся с государством», — говорит адвокат. В итоге государство в любом случае оказывается в выигрыше. Завышение стоимости также вызвано несовершенством массовой оценки — очень сложно в условиях массовой оценки учесть все аспекты недвижимости, добавляет Хмелевский.

Также у судов нет единой позиции относительно включения НДС в состав кадастровой стоимости объектов капитального строительства. Оценщики зачастую включают размер НДС в кадастровую стоимость, от которой зависит налог на недвижимость, что приводит к ее увеличению на 20% — фактически это «налог с налога». Следует пересмотреть практику возложения судебных расходов на истцов-предпринимателей при оспаривании кадастровой стоимости, а также исключить НДС из кадастровой стоимости путем установления соответствующего правила, рекомендуют авторы доклада бизнес-омбудсмена.

Особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости устанавливают регионы: они могут устанавливать налоговые ставки и налоговые льготы. Однако анализ аппарата бизнес-омбудсмена показал, что ставки по налогу на имущество юрлиц были снижены примерно в половине субъектов (около 40), а порядка 45 регионов используют максимальную ставку в 2%. Нужно ввести единый подход к снижению ставок налога на имущество, исчисляемого исходя из кадастровой стоимости, призывают авторы доклада. В частности, во всех регионах для объектов площадью до 150 кв. м и кадастровой стоимостью до 3 млн руб. предложено установить ставку 0%, для всех вновь вводимых объектов — тоже установить нулевую ставку сроком на два года с даты ввода в эксплуатацию.