Только по сути

Рестораторы и ритейлеры столкнулись с серьезными трудностями при подписании долгосрочных договоров аренды помещений под свои розничные точки. Росреестр отказывается регистрировать до 40% таких контрактов, ссылаясь на то, что владельцы недвижимости не узаконили перепланировку. Представители бизнеса обратились в правительство с просьбой облегчить процедуру. Собственники помещений считают, что арендаторы сами должны решать проблему, но признают, что без совершенствования системы реестра не обойтись.

В распоряжении “Ъ” оказалось письмо президента Ассоциации производственных и торговых предприятий рыбного рынка (АПТПРР) и основателя сети кафе-магазинов «Моремания» Виталия Корнева, где он просит вице-премьера Олега Оверчука разрешить регистрировать договоры аренды нежилых помещений в Росреестре даже при наличии несогласованных планировок или недостатков в документации. При подписании таких договоров владельцам помещений необходимо выдавать предписания об устранении нарушений, пишет господин Корнев. В аппарате правительства сообщили “Ъ”, что пока письмо не получали. В Росреестре на запрос “Ъ” не ответили.

С 2017 года при аренде торговых, офисных и складских площадей необходимо регистрировать договор в Росреестре. Как утверждает автор письма, эта обязанность возложена на арендатора. Помощь собственников в регистрации зачастую не предусматривается договорами аренды, подтверждает президент Российского совета торгцентров Дмитрий Москаленко.

Но при подаче документов в Росреестр часто выясняется, что владелец помещения не узаконил перепланировку помещения, из-за чего ведомство отказывает в регистрации договора аренды.

«Примерно в 30–40% случаев мы сталкиваемся с отказами в регистрации»,— уточняет вице-президент АПТПРР Артем Ломизе. По его словам, после отказа арендатору приходится подавать заявление еще раз и оплачивать повторно госпошлину в размере 22 тыс. руб.

С такой проблемой особенно часто сталкиваются ритейлеры и рестораторы, арендующие помещения стрит-ритейла в старых зданиях или в торгцентрах, подтверждает гендиректор DNA Realty Антон Белых. Совладелец ресторанного холдинга «Тигрус» (сети Osteria Mario, BBQ Cafe, «Швили») Хенрик Винтер отмечает, что иногда процесс может занять до полутора-двух лет. Основатель сети гастробаров «Раковая» Евгений Ничипирук и директор департамента управления недвижимостью ГК «Шоколадница» Дмитрий Томилин говорят, что в некоторых случаях им не удалось зарегистрировать договор аренды вовсе.

Регистрировать в Росреестре договор аренды сроком менее года не нужно, уточняет адвокат Forward Legal Тимур Тажиров. Но это не решение проблемы, так как арендаторы зачастую готовы подписывать только долгосрочные договоры, чтобы точно прогнозировать индексацию ставки аренды, отмечает Антон Белых.

Сложившаяся ситуация — это серьезный барьер для развития розничного офлайн-бизнеса, настаивает основатель Simple Group Максим Каширин.

Заведение общепита или магазин без зарегистрированного в Росреестре договора аренды не сможет получить лицензию на розничную продажу алкоголя, поясняет Тимур Тажиров. «Алкоголь — это очень серьезная статья доходов для ресторатора, иногда продажи спиртного приносят до 20% выручки»,— добавляет господин Томилин. Коммерческий директор Realty4Sale (владелец объектов стрит-ритейла) Ирина Буренко считает, что для решения проблемы с получением алкогольной лицензии лучше обратиться к регулятору с инициативой исключить из перечня требуемых документов долгосрочный договор аренды. В Росалкогольрегулировании не ответили на запрос “Ъ”.

Проблемы при регистрации договора зачастую находятся вне зоны ответственности собственника помещения и арендатора — например, наличие технических ошибок в базе Росреестра, о которых арендодатель может не знать, поясняет Дмитрий Москаленко. Сейчас нет инструмента для проверки обременения или ограничения регистрационных действий, напоминает он. Поэтому для решения этого вопроса необходимо вычищать технические несостыковки и составлять «дорожную карту» для совершенствования реестра, резюмирует эксперт.