Только по сути

Ozon, где основными акционерами являются АФК «Система» и фонды Baring Vostok, планирует сдать в субаренду 24,6 тыс. кв. м в коворкинге Business Club в бизнес-центре «Искра-парк» на севере Москвы и 23 тыс. кв. м в бывшем здании Минэкономики на Овчинниковской набережной, принадлежащем турецкой Enka. Об этом рассказали четыре источника “Ъ” на рынке недвижимости. Об аренде этих площадей Ozon договорился в прошлом году, планируя занять их в 2022 году. В Business Club отказались комментировать планы контрагента. В Ozon и Enka на вопросы “Ъ” не ответили.

После проведения IPO на NASDAQ маркетплейс решил увеличить число сотрудников, для чего начал поиски объекта на 220 тыс. кв. м для своей штаб-квартиры (см. “Ъ” от 12 апреля 2021 года). Ozon планирует переехать в новый бизнес-центр к 2025 году. Пока маркетплейс не нашел подходящий объект, но заключает параллельно трехлетние договоры аренды площадей в разных частях Москвы. Так, в 2021 году компания арендовала еще около 8,2 тыс. кв. м в коворкинге F2 в башне «Федерация», а также Space1 в Mercury Tower в «Москва-Сити», уточнили в JLL. Сейчас Ozon занимает около 85 тыс. кв. м офисных помещений, добавили в CBRE.

Ozon пока отложил расширение штата компании и поэтому решил пересдать площади в «Искра-парке» и на Овчинниковской набережной в субаренду, говорит источник “Ъ” на рынке недвижимости. Возможно, результаты Ozon оказались не такими блестящими, как ожидалось, соглашается независимый эксперт Андрей Новиков. С 31 декабря 2021 года по 31 января 2022 года акции потеряли в цене 38,84%, до $18,11 за бумагу.

Господин Новиков считает, что найти крупную компанию, которая взяла бы в субаренду такой большой объем помещений на короткий срок, невозможно. С ним не согласна директор департамента офисной недвижимости ILM Ксения Харкевич: «Даже несмотря на короткий срок субаренды, площади в "Искра-парке" быстро найдут субарендаторов, так как сейчас наблюдается дефицит готовых офисных помещений». Уровень вакантных помещений в локациях, где расположены офисы маркетплейса, составляет до 6%, а доступные помещения площадью от 20 тыс. кв. м в этих локациях отсутствуют, напоминают в CBRE.

Вероятно, в договорах аренды зафиксированы штрафные санкции за досрочный разрыв, и для минимизации своих убытков Ozon решил пересдать площади в субаренду, считает аналитик департамента офисной недвижимости Accent Capital Игорь Кузьмин. Часто арендодатели определяют компенсацию при расторжении договора в размере платы за несколько месяцев, которые потребуются для поиска нового арендатора, поясняет адвокат Forward Legal Людмила Лукьянова. Но, уверена Ксения Харкевич, если бы у Ozon была юридическая возможность разорвать договор, он бы ей воспользовался.

Если в договоре не предусмотрено право выхода в одностороннем порядке, то собственник офиса может ориентироваться на штраф в размере денежного потока за весь срок аренды, говорит Андрей Новиков. В «Искре-парке» Ozon планировал разместить 3,5 тыс. сотрудников, а в здании на Овчинниковской набережной — 3 тыс. человек, сообщали ранее «Ведомости». Руководитель отдела по работе с арендаторами офисных площадей JLL Екатерина Белова уточнила, что аренда одного рабочего места обойдется компании в 35–40 тыс. руб. в месяц. Таким образом, если договоры были заключены на три года, за оба объекта Ozon должен заплатить 8,2–9,3 млрд руб.

После сдачи материала в номер директор по недвижимости Ozon Евгений Овчинников сообщил, что договоренности с арендодателями предусматривают сдачу площадей в субаренду, поскольку компания изначально рассматривала такой сценарий.