Только по сути

Прочная связь с землей — не повод признавать объект недвижимостью. Это понятие существенно изменилось по сравнению с закрепленными в законе характеристиками. Поэтому теперь такой признак, который законодатель закрепил в п. 1 ст. 130 ГК, не всегда позволяет эффективно квалифицировать правовой режим вещей. В итоге это приводит к ошибкам в правоприменении, когда движимое имущество регистрируется в качестве недвижимого и судам приходится разрешать подобные споры.

На данный момент в правоприменительной практике сложилось три базовых признака, которые позволяют отличать движимые вещи от недвижимых. Суд признает объект недвижимым, если он: неразрывно связан с землей, имеет самостоятельное функциональное назначение и возведен правомерно. Кроме того, в 2015 году ВС указал два случая, когда вещь следует считать недвижимой. Первый — в силу своих природных свойств, второй — в силу прямого указания закона, например воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (абз. 2 п. 38 постановления Пленума ВС от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», далее — постановление ВС № 25).

Правовое средство спора

Заинтересованное лицо может оспорить в суде наличие или отсутствие у спорного объекта признаков недвижимой вещи. Правовым средством разрешения подобных споров служит иск о признании права или обременения отсутствующим (абз. 4 п. 52 постановления Пленума ВС и ВАС от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Пример из практики. Администрация попросила суд признать отсутствующим право собственности арендатора на бетонную площадку готовностью 4%. Он указывал на отсутствие признаков недвижимости. Суд назначил по делу экспертизу. Эксперт сделал вывод, что бетонная площадка является фундаментом и неразрывно связана с землей. По этой причине суд решил, что у объекта незавершенного строительства есть признаки недвижимости.

ВС пересмотрел принятые по делу судебные акты, указав, что признаки недвижимости являются правовыми, устанавливать которые суд должен самостоятельно на основании оценки всех доказательств по делу. Выводы эксперта следовало поста- вить под сомнение, учитывая отсутствие у объекта самостоятельного функционального назначения и каких-либо конструктивных элементов, кроме монолитной плиты (определение ВС от 22.05.18 № 308- ЭС17-21569 по делу № А32-8363/2015).

Прочная связь с землей

Данный подход выражается в невозможности перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Доктор юридических наук и профессор Вадим Александрович Алексеев настаивает на достаточности этого признака. Обосновал свое мнение он в статье «Прочная связь с землей как единственный признак недвижимости». С его мнением трудно согласиться по двум причинам. Во-первых, современный уровень техники позволяет переносить с места на место практически любые объекты без какого-либо ущерба. Во-вторых, сам признак оценочный и часто приводит к ошибкам в квалификации различных вспомогательных или временных сооружений. Технически неразрывную связь возведенного объекта с земельным участком можно подтвердить завершением работ по сооружению фундамента или аналогичных им работ (абз. 5 п. 38 постановления ВС № 25).

Вспомогательные признаки недвижимости. Недвижимость — понятие оценочное, поэтому в качестве вспомогательных суды могут использовать еще несколько признаков. Например, ограниченность срока использования объекта (временные сооружения), экономическая значимость, юридическая связь с землей. (Новиков К.А. «Понятие недвижимого имущества в гражданском законодательстве»; Степанов С.А. «Недвижимое имущество в гражданском праве»).

Пример из практики. Гражданин потребовал демонтировать опору линии электропередачи, расположенную на его земельном участке. По его мнению, она является объектом самовольной постройки и делает невозможным использование земельного участка по назначению.

ВС указал: самовольной постройкой может быть признан исключительно объект недвижимости. Удовлетворяя иск, суд апелляционной инстанции не учел, что железобетонный столб сам по себе не является объектом недвижимого имущества, поскольку не обладает неразрывной связью с землей, и вопрос о возможности переноса данной опоры за пределы земельного участка истца без утраты технических характеристик линии электропередачи в целом не обсудил (п. 1 Обзора судебной практики ВС № 4, утв. Президиумом ВС 20.12.2016).

Самостоятельное функциональное назначение

Суды активно используют данный подход для разграничения недвижимых вещей от вспомогательных и временных конструкций. Они утверждают, что такие конструкции лишь внешне связаны с земельным участком, но не имеют самостоятельного функционального назначения. У этого под- хода есть критика (Алексеев В.А. Является ли самостоятельность в обороте критерием отнесения имущества к недвижимому? // Закон. 2015. № 9. С. 150–155).

Схожая практика сложилась еще по некоторым видам объектов, которые суды не признают недвижимыми. Вместо этого они квалифицируют их в качестве принадлежностей, обслуживающих главную вещь (ст. 135 ГК). Например:

• футбольные поля — постановление Президиума ВАС от 05.2013 № 17085/12 по делу № А32-29673/2011;
• благоустроенные замощения — Обзор судебной практики ВС № 1 от 04.2016;
• гидротехнические сооружения (мелиоративные системы) — определение ВС от 04.2016 № 308-ЭС15-15218 по делу

№ А32-25579/2014;

• пристройки — Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом ВС 19.03.2014.

Пример из практики. Заявитель оспаривал отказ Росреестра в регистрации права собственности ограждения как объекта недвижимости вспомогательного назначения. Президиум ВАС указал, что ограждение не имеет самостоятельного хозяйственного назначения, не является отдельным объектом гражданского оборота, выполняя лишь обслуживающую функцию по отношению к соответствующему земельному участку и находящимся на нем зданиям, выводы судов о необходимости государственной регистрации права собственности на него не могут быть признаны обоснованными (постановление Президиума ВАС от 24.09.2013 № 1160/13 по делу № А76-1598/2012).

Признак капитальности

В судебной практике часто встречается категория «объект капитального строительства», хотя по существу это термин градостроительный  и не применимый к гражданским правоотношениям. Например, в одном из дел ВС подтвердил вывод о том, что спорный объект быстровозводимое здание, в связи с чем торговый павильон не является объектом капитального строительства и недвижимым имуществом (определение ВС от 09.11.2017 № 309-ЭС17- 16112 по делу № А47-7773/2016).

Обосновала наличие признака капитальности у недвижимых объектов доцент, к. ю. н. Лариса Анатольевна Лужина в специальном исследовании «Недвижимое имущество: понятие и отдельные виды». Вместе с тем непонятно, какими собственными характеристиками обладают капитальные объекты. В последней редакции ст. 1 ГрК они описаны через перечисление видов недвижимости. Некапитальные объекты определены как строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения их основных характеристик. Из этого следует, что градостроительное законодательство для разграничения капитальных и некапитальных объектов также использует критерий неразрывной связи с землей. Поэтому каким-либо отличительным содержанием признак капитальности не обладает и его использование для разграничения движимых и недвижимых вещей неинформативно.

Правомерность возведения

Недвижимостью признают лишь правомерно возведенный объект. Это означает, что строительство осуществлено на предоставленном в установленном порядке земельном участке в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и градостроительными нормами. В противном случае объект признают самовольной постройкой, которая подлежит сносу.

Потенциальные возражения о том, что самовольная постройка неразрывно связана с землей, а право собственности на нее может быть признано судом, подлежат отклонению. Во-первых, до того, как право собственности на самовольную постройку признано судом, соответствующий объект юридически не существует. Во-вторых, при рассмотрении спора о признании права собственности на самовольную постройку правомерность возведения является условием удовлетворения иска. Поэтому понятие недвижимости обладает как фактическими, так и юридическими признаками.

Пример из практики. Заявитель оспаривал судебный акт, которым было признано отсутствующим право собственности на открытый полигон как объект недвижимости. ВС поддержал выводы суда об отсутствии у объекта признаков недвижимости. Указал, что для признания его недвижимым нужно доказать не только наличие природных свойств, но и представить доказательства возведения его в установлен- ном законом порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации, соблюдением градостроительных норм и правил (определение ВС от 12.01.2016 № 18-КГ15-222).

скачать pdf-версию статьи