Только по сути

Один из основателей розничной сети «Пятерочка» Андрей Рогачев выставил на продажу Каширский, Коптевский и Северный рынки в Москве. Активы, выкупленные у городских властей за 473 млн руб., на пике интереса инвесторов к сегменту он оценил в 2,2 млрд руб. Сделка может оказаться рискованной: о намерении ее оспорить уже заявила Gremm Group Михаила Горяинова, который некогда был партнером господина Рогачева, а теперь ведет с ним спор за активы.

Компания М1 Андрея Рогачева продает подконтрольные ей Каширский, Коптевский и Северный рынки в Москве: объявления об их продаже появились на портале ЦИАН. Собеседник “Ъ” на рынке недвижимости подтвердил, что собственник решил реализовать рынки как арендный бизнес, попросив брокеров активно их предлагать. Объекты работают под брендом «Ветерок». Каждый из них оценен в 750,7 млн руб. Представитель Андрея Рогачева заявил, что окончательное решение о продаже объектов пока не принято: идут предварительные переговоры и консультации для определения цены по двум рынкам.

Активно инвестировать в московские рынки Андрей Рогачев начал совместно с Gremm Group Михаила Горяинова. Первыми в портфеле появились Северный рынок площадью 8,1 тыс. кв. м и Коптевский (12,6 тыс. кв. м): объекты на торгах у мэрии выкупила подконтрольная господину Рогачеву «Боулинг-ДВ». Стоимость сделок была 171 млн руб. и 202,2 млн руб. соответственно. Спустя полгода стало известно, что к бизнесмену перешел также Каширский рынок площадью 3,4 тыс. кв. м, который оценивался в 100 млн руб. Кроме того, в портфель господ Рогачева и Горяинова входили Усачевский рынок на 3,5 тыс. кв. м и аналогичный проект на Волгоградском проекте (14 тыс. кв. м). После того как в конце 2015 года партнеры приняли решение о разделе бизнеса, два этих объекта остались за Gremm Group.

Но конфликт не был исчерпан. В конце 2018 года господин Рогачев обратился с иском к Михаилу Горяинову в Высокий суд Лондона, пытаясь оспорить права на активы. Согласно материалам суда, Каширский рынок принадлежит бывшим партнерам в равных долях, управлением им занимается Андрей Рогачев, он же получает доход от аренды. Михаил Горяинов же утверждал, что решение о передаче ему Каширского рынка было сформулировано еще в момент раздела активов, а от его исполнения господин Рогачев уклоняется. Последний настаивал на том, что ему принадлежит 50% в Усачевском и Волгоградском рынках. В конце 2018 года господину Рогачеву удалось добиться судебного запрета на реализацию активов Михаила Горяинова, но этим летом он был снят.

Директор по развитию Gremm Group Артем Букин указывает, что по сути предметами спора сейчас выступают все рынки, которые партнеры развивали совместно. Если потенциальный покупатель на них найдется, компания будет оспаривать эти сделки. Господин Букин уверен, что Андрей Рогачев не может продавать Каширский без согласия Gremm Group, хотя принципиально, по его словам, компания не возражает против реализации актива. Если потенциальные сделки по продаже рынков действительно нарушают заключенные ранее акционерные соглашения, господин Горяинов уже сейчас может добиться мер, запрещающих отчуждение рынков, вне зависимости от стадии сделки, поясняет адвокат Forward Legal Людмила Лукьянова.

Директор по продаже торговой недвижимости Knight Frank Ирина Демьяненко называет установленную за рынки цену завышенной. Все объекты, по ее словам,— потенциальные районные торговые центры площадью до 10 тыс. кв. м, стоимость которых оценили в 60 тыс. руб. за 1 кв. м будущей площади. При этом на рынке есть предложения с оформленной документацией по цене от 6 тыс. до 20 тыс. руб. за 1 кв. м, указывает она. По подсчетам консультанта, ставка капитализации, применимая к подобного рода торговым объектам,— 11–11,5% годовых. Один из собеседников “Ъ” на рынке недвижимости считает, что высокая заявленная стоимость может быть связана с желанием М1 продать рынки на пике интереса инвесторов к этой теме.