Только по сути

В условиях действующих ограничительных мер коммерческая недвижимость наиболее уязвима. Как арендаторы, так и собственники недвижимости несут убытки.

В марте и апреле текущего года на федеральном уровне было принято три значимых нормативных акта, которые устанавливают специальные нормы для арендных правоотношений:

• распоряжение Правительства РФ от 19.03.2020 № 670-р «О мерах поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства» (далее - распоряжение № 670-р);
• федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон № 98-ФЗ);
• постановление Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» (далее - постановление № 439).

Меры поддержки арендаторам не являются общими для всех: их объем зависит от статуса арендатора и сферы его деятельности, формы собственности арендуемого имущества.

Кроме того, субъекты РФ и органы местного самоуправления вправе самостоятельно устанавливать льготы для арендаторов и преференции для арендодателей.

Мы рассмотрели различные варианты ситуаций, чтобы показать, как регулируется аренда в текущих условиях и на что вам следует обратить внимание, если ваша компания является арендатором или арендодателем.

Памятка также содержит раздел о дополнительном соглашении об изменении договора аренды и ответы на наиболее распространенные вопросы об аренде.

Ваша компания – арендатор

Для арендаторов – субъектов малого или среднего предпринимательства, компаний, осуществляющих деятельность в отраслях, наиболее пострадавших в условиях распространения COVID-19, и всех остальных компаний, предусмотрены различные механизмы поддержки. Рассмотрим их подробнее.

1. Если ваша компания (i) является субъектом малого или среднего предпринимательства (далее – МСП); (ii) арендует федеральное имущество:

2. Если ваша компания осуществляет деятельность в отраслях, наиболее пострадавших в условиях распространения COVID-19:

2.1.     Независимо от формы собственности арендуемого нежилого помещения/здания воспользуйтесь положениями п. 1 ст. 19 Закона № 98-ФЗ.

В отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ (далее – режим ПГ или ЧС), арендатор вправе требовать отсрочки уплаты арендной платы (п. 1 ст. 19 Закона № 98-ФЗ).

Условия такой отсрочки предусмотрены постановлением № 439.

Отсрочка предоставляется на срок до 01.10.2020, начиная с даты введения режима ПГ или ЧС, на следующих условиях:

• задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 01.01.2021 и не позднее 01.01.2023 поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;
• отсрочка предоставляется на срок действия режима ПГ или ЧС в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 % арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима ПГ или ЧС до 01.10.2020;
• штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности ввиду несоблюдения арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются;
• установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки, не допускается;
• размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон;
• если договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется, за исключением случаев, если в период действия режима ПГ или ЧС арендодатель освобождается от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов.

2.2.     Если вы арендуете имущество субъекта РФ, публичное имущество, право на которое не разграничено, либо муниципальное имущество, проверьте какие меры поддержки оказывают соответствующий субъект РФ и/или органы местного самоуправления.

Так, например, в Москве меры поддержки устанавливаются постановлением Правительства Москвы от 24.03.2020 № 212-ПП[4] (далее – постановление № 212-ПП).

Согласно постановлению № 212-ПП арендаторам находящихся в публичной собственности земельных участков в г. Москве и объектов нежилого фонда г. Москвы, осуществляющим деятельность в наиболее пострадавших от ограничительных мер сферах, предоставляются временное освобождение и/или беспроцентная отсрочка внесения арендной платы.

Данные льготы предоставляются вне зависимости от наличия у организации статуса субъекта МСП, но только в отношении тех объектов, которые используются для определенных постановлением № 212-ПП целей.

3. Если первые два пункта настоящей памятки не применимы к вашей компании, мы рекомендуем проанализировать возможно ли изменить или расторгнуть договор аренды на основании общих норм гражданского права:

• уменьшение арендной платы в связи с ухудшением условий пользования/невозможностью использования имуществом в связи с введением режима ПГ или ЧС (п. 3, п. 4 ст. 614 ГК РФ, п. 2, п. 3 ст. 19 Закона № ФЗ-98);
• освобождение от ответственности в связи с неисполнением вследствие обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажором) (п. 3 ст. 401 ГК РФ);
• изменение или расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ);
• невозможность исполнения обязательств/прекращение обязательства на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления (ст. 416 ГК РФ, ст. 417 ГК РФ).

Возможность изменить или расторгнуть договор аренды на основании общих норм гражданского права следует оценивать с учетом специфики бизнеса и содержания существующих обязательств. Каждая ситуация уникальна и во многих случаях нормы о форс-мажоре и существенном изменении обстоятельств просто неприменимы[5].

Ваша компания – арендодатель

Правительство РФ рекомендовало субъектам РФ и органам местного самоуправления поддержать арендодателей, которые снизили ставки по аренде или отсрочили платежи для арендаторов наиболее «пострадавших» категорий бизнеса. Правительство предложило снизить для таких арендодателей налог на имущество и налог на землю, а также арендную плату за земельные участки. Такая рекомендация касается объектов недвижимости как в публичной, так и в частной собственности.

Поэтому советуем регулярно проверять, какие меры поддержки оказывают субъект РФ и/или органы местного самоуправления в вашем регионе. Например, третий пакет московских мер поддержки бизнеса от 15.04.2020 значительно расширил перечень мер, изложив постановление 212-ПП в новой редакции.

Правительство Москвы на основании п. 5 постановления 212-ПП предоставило организациям-собственникам зданий и помещений, расположенным на территории г. Москвы, меры экономической поддержки, а именно:

• уменьшило налог на имущество организаций, земельный налог, арендую плату на земельный участок за соответствующий период;
• продлило срок уплаты авансовых платежей по налогу на имущество и земельному налогу за II квартал 2020 года до 31.12.2020;
• предоставило беспроцентную отсрочку от уплаты арендной платы за публичный земельный участок за II квартал 2020 года.

Указанные меры поддержки касаются недвижимости, переданной в аренду:

• для размещения торговых объектов, объектов общественного питания, бытового обслуживания, деятельность которых приостановлена в соответствии с указом Мэра Москвы;
• для размещения гостиниц.

Меры применяются для собственников, которые снизили арендую плату до 01.07.2020 не менее чем на 50% от изначальной ставки (п. 5.1, п. 5.2. постановления 212-ПП).

Содержание дополнительного соглашения к договору аренды

При заключении дополнительного соглашения к договору аренду в связи с отсрочкой или временным освобождением от уплаты арендной платы мы рекомендуем предусмотреть следующие положения:

• условия рассрочки/временного освобождения от уплаты арендной платы, включая срок таких мер и размер арендных платежей в период рассрочки;
• новый график платежей с учетом условий рассрочки/временного освобождения от уплаты арендной платы;
• условия о том, что штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами и иные меры ответственности на период рассрочки/временного освобождения от уплаты арендной платы не будут применяться к арендатору;
• условия об оплате коммунальных платежей, затрат на содержание и/или охрану имущества, если арендодатель не освобожден от их уплаты на время действия режима ПГ или ЧС;
• условия, устанавливающие необходимость или отменяющие необходимость страхования рисков в ситуации, когда срок страхования истекает в период режима ПГ и ЧС;
• другие вопросы, имеющие существенное значение для сторон договора.

Условия такого дополнительного соглашения должны быть сформулированы максимально полно и однозначно, чтобы снизить риски последующих судебных споров по ним.

Аренда. Наиболее распространенные вопросы

Актом какого государственного органа подтверждается принятие решения о введении режима ПГ или ЧС на территории субъекта РФ? Какая дата считается датой его принятия?

В соответствии с пп. «м» п. 1 ст. 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ[6] принятие решения о введении режима ПГ или ЧС отнесено к компетенции органов государственной власти субъектов РФ.

Таким образом, в целях определения даты принятия решения о введении режима ПГ или ЧС необходимо (i) найти соответствующий акт органа власти вашего субъекта РФ; (ii) установить дату вступления в силу такого акта.

Например, Мэр Москвы указом от 05.03.2020 № 12-УМ «О введении режима повышенной готовности» принял решение о введении на территории г. Москвы режима повышенной готовности. Указы Мэра Москвы вступают в силу со дня их опубликования[7]. Таким образом, датой принятия решения о введении режима ПГ является дата публикации на официальном портале Мэра и Правительства Москвы http://www.mos.ru 05.03.2020.

Соответственно, положения п.1, п. 2. ст. 19 Закона № 98-ФЗ применяются к договорам аренды, заключенным в отношении недвижимого имущества в г. Москве до 05.03.2020.

Как определить относится ли ОКВЭД компании к отраслям, в наибольшей степени пострадавших от ограничительных мер?

На федеральном уровне перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях распространения коронавирусной инфекции, с указанием соответствующего ОКВЭД утвержден постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 434.

Для мер поддержки, предоставляемых на уровне субъекта РФ и муниципального образования, такие отрасли и ОКВЭД утверждаются в соответствующем нормативном акте. Например, в ранее упомянутом московском постановлении № 212-ПП такой перечень приведен в приложении.

Если до 01.04.2020 арендатор договорился с арендодателем изменить договор аренды на менее выгодных условиях, чем предусмотрены постановлением № 439, можно ли повторно обратиться к арендодателю на основании п. 1 ст. 19 Закона № 98-ФЗ?

Да, можно, так как п. 1 ст. 19 Закона № 98-ФЗ устанавливает обязанность арендодателя заключить такое дополнительное соглашения на условиях, определенных Правительством РФ. Это означает, что в случае отказа арендодатель может быть понужден к заключению соглашения на основании ст. 445 ГК РФ.

Более того, перечень мер по поддержке бизнеса постоянно расширяется. Мы советуем отслеживать такие изменения и пользоваться предоставляемыми льготами и преференциями.

[1] То есть федеральное имущество, составляющее государственную казну (абз. 2 п. 4 ст. 214 ГК РФ).

[2] Перечень федерального имущества, предоставленного в рамках постановления Правительства РФ от 21.08.2010 № 645, размещен на сайте Росимущества https://www.rosim.ru/activities/rent/arenda_info/small_business..

[3] Или на иных условиях, предложенных арендатором, по согласованию сторон (пп. «а» п. 2 распоряжения № 670-р).

[4] Постановление Правительства Москвы от 24.03.2020 № 212-ПП «О мерах экономической поддержки в условиях режима повышенной готовности».

[5] См.: Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространения на территории РФ новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 1, утвержденный Президиумом ВС РФ 21.04.2020.

[6] Федеральный закон от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера».

[7] п. 5 ст. 20 Закона г. Москвы от 08.07.2009 № 25 «О правовых актах города Москвы».