Только по сути

Минимальная площадь жилья, представленного в экспозиции на московском рынке, за семь лет сократилась почти в три раза, свидетельствуют данные «Метриум». Если в 2012 году размер самого маленького существующего на рынке лота составлял 29,5 кв. м, то в третьем квартале текущего года появилось рекордное по своим габаритам жилое помещение в 11,1 кв. м. Минимальная площадь экспонируемого жилья на столичном рынке сокращается с начала экономического спада. В 2014 году показатель составлял 29,8 кв. м, в 2015-м он обвалился до 22,2 кв. м, дойдя до 18 кв. м в 2018 году.

Маленький секрет

Консультанты «Метриум» поясняют, что площадь самого маленького продающегося в Москве жилья в 11,1 кв. м ниже установленной в городе минимальной допустимой площади места в паркинге, которая составляет 13,25 кв. м при габаритах 5,3 м в длину и 2,5 м в ширину. Самое маленькое жилье, по данным консультантов, сейчас продается в проектах компании MySpace Development в районах Западное Дегунино и Нижегородский: в первом случае можно выбрать пресловутый лот в 11,1 кв. м, во втором минимальная доступная площадь увеличена до 11,6 кв. м.

Консультанты указывают, что лоты в проекте продаются как жилые помещения. Об этом же рассказали корреспонденту «Ъ-Дома», позвонившему в компанию под видом покупателя. В MySpace Development пояснили, что компания выкупила два здания в Москве, самостоятельно занимается их ремонтом, перед продажей оформляя каждый лот в Росреестре как жилое помещение. На сайте застройщика указано, в помещении возможно оформить постоянную регистрацию. Продажи ведутся через зарегистрированное в Воронеже ООО «Стройсервис», его бенефициар — Александр Шаповалов. По данным «СПАРК-Интерфакс» на середину октября, 100% долей в компании были переданы в залог ООО «Тетис Кэпитал». Учредителем этой структуры выступает группа «Тринфико».

Общая беда

Аналитики «Метриум» объясняют, что путь к резкому снижению минимальной площади жилья московский рынок начал в 2014–2015 годах, когда стал активно развиваться формат студий. Хотя минимальная площадь недвижимости заметно снизилась во всех ее форматах. Так, например, размер самой маленькой однокомнатной квартиры в 2012 году был 33,4 кв. м, а в 2019 году сократился на 12% по сравнению с этим показателем, до 29,4 тыс. кв. м. В формате двухкомнатного жилья снижение составило 16% — с 51,7 кв. м до 43,6 кв. м. Трехкомнатные квартиры за семь лет стали меньше на 14% — с 73,2 кв. м до 62,6 кв. м.

Гендиректор компании «Азбука жилья» Владимир Каширцев говорит о заметной динамике и в более короткой перспективе. Средняя площадь квартиры в комфорт-классе, по его оценкам, за последний год сократилась на 2%, до 58,9 кв. м, однокомнатные квартиры стали компактнее на 8%, двухкомнатные — на 4%, трехкомнатные — на 3%. Массовое жилье за пять лет стало меньше на 5%. На рынке бизнес-класса, по оценкам господина Каширцева, эта динамика еще более очевидна: за последний год квартиры и апартаменты потеряли в среднем 10% площади: теперь средний показатель составляет 71,5 кв. м. Этот показатель на 35% ниже аналогичного значения пятилетней давности. «В разрезе по типам снижение за год составило 11% для однушек, 9% для двушек и 12% для трешек»,— добавляет господин Каширцев. Феномен постепенного снижения площади жилья он также связывает с кризисными тенденциями, когда уменьшение размера лота рассматривается как основная возможность снизить бюджет покупки недвижимости. Площадь самых маленьких апартаментов, которые сейчас продаются в Москве, по словам консультанта, составляет 14 кв. м.

Тенденция к уменьшению стоимости жилья прослеживается не только в Москве, в Санкт-Петербурге она проявляется еще ярче. По данным BN.ru, доля однокомнатных квартир студий в новостройках города сейчас составляет 67,3%. Средняя площадь лота в выведенных на рынок Санкт-Петербурга новостройках за последние пять лет постоянно уменьшалась: с 48,9 кв. м в 2014 году до 44,3 кв. м в 2019-м. А управляющий партнер «Метриум» Мария Литинецкая называет очень маленькое жилье в целом общемировой тенденцией. Так, в Гонконге, по ее словам, сейчас покупателям предлагают лоты по 9 кв. м.

Дорого и тесно

Гендиректор Level Group Кирилл Игнахин считает постепенное уменьшение квартир лишь ростом разнообразия на рынке. Появление малогабаритных форматов, по его мнению, позволяет приобрести отдельное жилье тем, кто раньше не мог его себе позволить, например студентам и молодым специалистам, которые еще пять-десять лет назад не могли найти в своем скромном бюджете ничего подходящего. Но, судя по динамике, такие предложения оказываются востребованными многими категориями покупателей. Как следует из данных «Метриум», в 2012 году самая маленькая студия в Москве продавалась за 4,5 млн руб., то есть по цене 152,54 тыс. руб. за 1 кв. м, а сейчас легендарный вариант в 11,1 кв. м был выставлен на продажу за 3,13 млн руб.— 281,98 тыс. руб. за 1 кв. м. То есть стоимость увеличилась на 84%. Рост средних цен на первичное жилье за это время тоже оказался существенным, но не таким пугающим: за семь лет на первичном рынке Москвы этот показатель, по данным «Метриум», вырос на 37% — со 121,7 тыс. руб. за 1 кв. м до 167,8 тыс. руб. за 1 кв. м.

Более высокую стоимость малогабаритных предложений можно объяснить их полной меблировкой, но аналогичная тенденция прослеживается и в смежных форматах. Согласно оценкам «Метриум», самая маленькая однушка в Москве сейчас стоит 4,25 млн руб.— это 146,6 тыс. руб. за 1 кв. м, а в 2012 году самое маленькое жилье предлагалось за 100,6 тыс. руб. за 1 кв. м. Так, за семь лет стоимость самого доступного жилья выросла на 46%. Площади в самой маленькой двушке за тот же период подорожали на 42,6%, с 94 тыс. руб. за 1 кв. м (цена предложения составляла 4,86 млн руб.) до 134 тыс. руб. за 1 кв. м (5,84 млн руб.). В случае трешки аналогичный прирост составил 40%, цена выросла с 80,6 тыс. руб. за 1 кв. м (лот стоил 5,89 млн руб.) до 113 тыс. руб. за 1 кв. м (7,12 млн руб.). Ведущий аналитик BN.ru Ольга Романова тоже отмечает, что небольшие квартиры дорожают быстрее: за минувший год средняя стоимость предложений студий и однушек выросла на 21% (до 4,6 млн руб.), двушки подорожали в среднем на 6% (до 6,9 млн руб.).

Секрет увеличения цен — постоянный рост спроса. Директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев рассказывает, что с 2015 года средняя площадь квартиры по покупательскому спросу снизилась на 11%, до 58 кв. м. Застройщики отвечают на это увеличением в проектах доли популярных лотов: согласно оценкам эксперта, 23% от общего объема предложения сейчас формируют квартиры меньше 40 кв. м. На сделки с квартирами меньше 20 кв. м, по оценкам господина Родионцева, сейчас приходится все же менее 1%. Но их число, по его оценкам, постоянно растет. Высокий спрос на экстремально маленькое жилье консультант связывает с популярностью квартир-студий, приобретаемых в инвестиционных целях. А Владимир Каширцев добавляет, что совокупный объем такого предложения сейчас составляет 140 лотов.

Серьезные риски

Но покупка экстремально маленького жилья может оказаться не лучшей идеей, даже если речь идет исключительно об инвестиционной сделке. Управляющий партнер юридической фирмы «ПоверенныйЪ» Даниил Синицын объясняет, что, согласно нормам и правилам застройки Москвы, рекомендуемая площадь однокомнатных квартир составляет 28–38 кв. м, двухкомнатных — 28–38 кв. м, трехкомнатных — 56–65 кв. м.

Юрист Forward Legal Арпине Пирумян поясняет, что в первую очередь нужно обратить внимание на наличие у девелопера проекта разрешения на строительство — оно сможет гарантировать покупателю, что речь идет о реализации именно жилья. Господин Синицын добавляет, что получать его требуется и в случаях, когда речь идет о редевелопменте и реализации существующих объектов, но застройщики часто это игнорируют. «Если компания ведет работы без разрешения на строительство, то, согласно ст. 222 ГК РФ, ее проект подпадает под определение объекта самовольного строительства и должен быть снесен»,— рассказывает юрист.

Господин Синицын рассказывает о случаях, в которых дольщиком приходилось самостоятельно заниматься легализацией объектов, реализованных без разрешения на строительство. Этот процесс предусматривает уплату штрафов в городской бюджет в размере от 5 тыс. до 15 тыс. руб. за 1 кв. м. «Например, в проекте на Духовской, 17 покупатели лофтов первой очереди вскладчину заплатили 143 млн руб., второй — 126 млн руб., чтобы их жилье не снесли»,— рассказывает он. Госпожа Пирумян объясняет, что, если застройщик ввел покупателя в заблуждение, продав помещение, которое не будет иметь статус жилого, последний имеет право отказаться от договора и вернуть деньги. Правда, вести разбирательство с застройщиком, скорее всего, придется в суде. Так, господин Синицын рассказывает о случае из практики, в котором клиенту было продано помещение на пятом этаже в четырехэтажном здании. «Деньги вернули, как только мы подали к ним иск со ссылкой на самострой»,— вспоминает он.