Только по сути

Несмотря на то, что за последние десятилетия пройден невероятный путь в совершенствовании законодательства о долевом строительстве, проблема защиты «обманутых дольщиков» не покидает беспокойное профессиональное сообщество. В 2017 году законодатель ужесточил требования к застройщикам1, Верховный Суд РФ утвердил новый обзор судебной практики по спорам с участием граждан в долевом строительстве2. Но и этого оказалось мало: в конце года на политическом уровне прозвучали заявления о необходимости полного отказа от практики долевого строительства.

Такая нестабильная ситуация не может не влиять на судебную практику. Застройщикам становится все сложнее отстаивать свои интересы. В настоящей статье мы рассмотрим последние тенденции правоприменения, проанализируем какие доводы обычно приводит каждая из сторон. Также мы рассмотрим некоторые формы злоупотребления правом в долевом строительстве.

Дольщики требуют расторгнуть договор, если застройщик нарушил сроки или у объекта есть недостатки

Чаще всего конфликты в долевом строительстве возникают в связи с нарушением сроков. По 214-ФЗ3 застройщик должен не просто завершить строительство многоквартирного дома, но и передать квартиру в срок, установленный договором. Когда застройщик срывает срок, он должен выплатить участнику неустойку в размере одной трехсотой ставки рефинансирования от цены договора за каждый день просрочки. А если участник – физическое лицо, застройщик выплатит неустойку в двойном размере, а также штраф в размере 50% от суммы взысканного по закону о защите прав потребителей4. Многие застройщики договариваются и добровольно выплачивают неустойку. Если же договориться не удалось, участники идут в суд.

Камнем преткновения в таких спорах является статья 333 ГК РФ5. На основании этой статьи суды уменьшают неустойку в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства6. Уменьшение неустойки допускается лишь в исключительных случаях по заявлению застройщика, который должен доказать ее явную несоразмерность. Обычно застройщики ссылаются на незначительный период просрочки, сравнивают размер заявленной неустойки с расходами по найму аналогичного жилья или с процентными ставками по вкладам.

Вопрос снижения неустойки особенно актуален в спорах, где участники отказываются от договора при наличии двухмесячной просрочки. В этих случаях, кроме возврата цены договора, участники требуют неустойку за весь период с момента оплаты и до расторжения договора. Иногда неустойка может равняться стоимости квартиры. Подобные санкции провоцируют дольщиков расторгать договоры, даже когда дом уже достроен и в ближайшее время будет сдан в эксплуатацию. При массовом характере этого явления деятельность застройщика может быть вовсе парализована.

Вторым распространенным нарушением со стороны застройщиков является несоблюдение требований к характеристикам квартиры. Иногда по завершении строительства участник получает не совсем ту квартиру, на которую он рассчитывал при заключении договора. Застройщики незначительно меняют проект, материалы или оборудование на эквивалентные по качеству. Застройщики могут это делать, но тогда они должны будут доказать, что внесенные изменения не ухудшили качества квартиры. Подобный подход отражен в недавнем определении ВС РФ от 13.02.2018 № 31КГ17-117. Однако, если определенные характеристики квартиры прописаны непосредственно в договоре, застройщик без согласия участника не может их изменить.

Если участник выявил недостатки, он должен совместно с застройщиком зафиксировать их. После этого он вправе: (1) потребовать от застройщика безвозмездно устранить недостатки; или (2) самостоятельно устранить недостатки и потребовать от застройщика компенсировать стоимость их устранения; или (3) потребовать соразмерно уменьшить цену договора. В случае выявления существенных недостатков участник долевого строительства вправе отказаться от приемки квартиры.

В таких спорах участники редко фиксируют наличие недостатков совместно с застройщиком. Часто они ограничиваются лишь направлением претензии, после чего сразу обращаются в суд. Это существенно осложняет процесс доказывания ненадлежащего качества квартиры.

До сих пор практике известны споры, когда недобросовестные застройщики в целях обхода закона о долевом строительстве заключают с участниками различные предварительные договоры купли-продажи, инвестиционные контракты и т.д. В подобных случаях суды независимо от наименования договора устанавливают его действительное содержание. Если будет определено, что стороны в действительности имели в виду договор участия в долевом строительстве, к спорной сделке должны применяться положения 214-ФЗ.

Мы рассмотрели наиболее распространенные нарушения прав участников долевого строительства. Значительно реже участники идут в суд, если застройщик не предоставил всю информацию, включил в договор условия, не соответствующие законодательству, или же ограничил право участника на уменьшение цены, соразмерно уменьшению площади квартиры.

От нарушений перейдем к некоторым видам злоупотреблений в долевом строительстве. Конечно, случаи злоупотребления бывают и со стороны застройщиков, и со стороны участников долевого строительства. Тем не менее, повышенные гарантии для участников долевого строительства способствуют распространению феномена, именуемого – «потребительский экстремизм». Потребительский экстремизм процветает благодаря тому, что некоторые юристы активно навязывают свои услуги тем участникам, которые изначально не считали себя ущемленными и не думали обращаться в суд.

В последние годы увеличилось количество споров, в которых дольщики необоснованно отказываются от приемки квартиры со ссылкой на наличие недостатков. Обнаружив, например, плохо закрепленные розетки, участники отказываются подписывать передаточный акт, а потом требуют с застройщика неустойку за нарушение срока передачи квартиры. При этом, неустойка рассчитывается от стоимости всей квартиры.

В таких спорах суды выясняют: (1) действительно ли выявленные недостатки таковыми являются; (2) носят ли они существенный характер. Ведь только наличие существенных недостатков позволяет участнику отказаться от приемки. Основная сложность для застройщика заключается в том, что в законе отсутствуют точные критерии недостатков, при которых возможен отказ от подписания передаточного акта. Поэтому в каждом отдельном споре суды оценивают характер выявленных недостатков.

Совершенно новым видом злоупотребления правом в долевом строительстве стала практика уступки требований по договору участия в долевом строительстве в пользу индивидуальных предпринимателей или коммерческих организаций. Как правило, эти предприниматели и организации специализируются на представительстве в суде по взысканию неустойки. Таким образом участники долевого строительства искусственно меняют подведомственность спора, рассчитывая на то, что арбитражные суды иначе применяют положения ст. 333 ГК РФ. Поскольку арбитражные суды рассматривают коммерческие споры, уменьшение неустойки действительно становится исключением. Таким образом, участники пытаются взыскать стопроцентную неустойку и штраф по закону о защите прав потребителей.

В таких делах застройщики защищают свои права по нескольким направлениям:

• во-первых, предъявляют требования о признании подобных сделок недействительными, поскольку они: (а) по своей сути являются притворными, прикрывающими отношения по оказанию юридических услуг; (б) направлены исключительно на искусственное изменение подведомственности спора, что недопустимо;
• во-вторых, просят прекратить производство по делу, поскольку спор неподведомственен арбитражному суду в виду отсутствия экономического содержания;
• в-третьих, ссылаются на невозможность уступки потребительских штрафов на основании ст. 383 ГК РФ, так как они неразрывно связаны с личностью потребителя;
• в-четвертых, ссылаются на незаключенность договоров уступки, не прошедших государственную регистрацию.

На данный момент суды не сформировали единообразного подхода разрешения данной категории дел. Первоначальный порыв арбитражных судов поучаствовать в защите дольщиков сменился нескрываемым раздражением от количества поступающих дел.

При оценке уступок арбитражные суды, как правило, не находят оснований для признания их недействительными. Но есть и исключения, например, в решении по делу № А40-180814/17 от 02.02.20188 суд указал, что договор уступки является притворной сделкой, так как по сути является безвозмездным, и направлен исключительно на изменение подведомственности спора. Суд отказал в иске и пояснил, что, если договор притворный, то и право на иск у истца не возникло.

Существует практика признания незаключенными тех договоров уступки, которые не были зарегистрированы. Но эту практику нельзя назвать единообразной. В некоторых случаях суды признают незарегистрированные договоры уступки незаключенными на основании п. 2 ст. 389 ГК РФ9. В других случаях суды считают, что договор уступки не подлежит государственной регистрации, поскольку неустойка не связана с правами на недвижимое имущество и сделок с ним10. Сейчас вопрос о необходимости регистрации договора уступки неустойки находится на рассмотрении Верховного суда РФ (дела № А41-59308/2016, № А40-21062/2017). Поэтому, скорее всего, в ближайшее время появится разъяснение данного вопроса.

Начинает складываться практика отказов во взыскании потребительских штрафов в пользу предпринимателей. Суды отказывают во взыскании штрафа, поскольку он неразрывно связан с личностью потребителя. Немаловажную роль в этом вопросе сыграла позиция, изложенная в п. 71 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26.12.2017 № 5811 по вопросам ОСАГО. В постановлении сказано, что права потерпевшего потребителя на компенсационные выплаты и штраф, не могут быть переданы по договору уступки. Некоторые суды ссылаются на эту позицию по аналогии. Вопрос взыскания штрафа также будет рассмотрен Верховным судом в ближайшее время.

Наконец, появилось немало судебных актов, в которых арбитражные суды все-таки стали уменьшать размер взыскиваемой неустойки, приводя свою практику в единообразие с судами общей юрисдикции.

В завершении отметим, что приведенный обзор наглядно показывает насколько неоднозначна проблема защиты участников долевого строительства. Анализ судебной практики свидетельствует о необходимости усиления прямого диалога между участниками долевого строительства и застройщиками. Отсутствие прямой связи между ними приведет к еще большей правовой неопределенности, еще большему количеству злоупотреблений. Без налаженного взаимодействия сторон, ни законотворческая, ни правоприменительная деятельность, в конечном итоге, не создадут надежных механизмов обеспечения граждан жильем.

1 Федеральный закон от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2017. № 31 (Часть I). ст. 476.

2 Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017) // СПС «Консультант-Плюс».

3 Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 40.

4 Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» // Собрание законодательства РФ. 1996. № 3. ст. 140.

5 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. ст. 3301.

6 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» // Российская газета. 2016. № 70.

7 Определение ВС РФ от 13.02.2018 № 31КГ17-11// СПС «Консультант-Плюс».

8 Решение арбитражного суда города Москвы от 02.02.2018 по делу № А40-180814/17 // СПС «Консультант-Плюс».

9 Постановление 10ААС от 19.02.2018 по делу № А41-75181/17 // СПС «Консультант-Плюс».

10 Постановление 10ААС от 22.05.2017 по делу № А41-59308/16 // СПС «Консультант-Плюс».

11 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 26.12.2017 № 58 «О применении судами законодательства об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств» // Российская газета. 2017. № 297.