Только по сути

Недобросовестный арендатор части помещения может заявить в суде, что условие о предмете аренды не согласовано. Росреестр откажется регистрировать договор. Эти проблемы приведут к тому, что собственник не получит арендную плату. Мы проанализировали судебную практику, которая поможет защитить интересы арендодателя.

Стороны, которые заключают договор аренды части помещения, сталкиваются с трудностями. Во-первых, сложно установить и идентифицировать объект аренды. Во-вторых, не всегда удается зарегистрировать договор в Росреестре. В-третьих, суд может не признать арендой взаимоотношения сторон по установке на крыше или фасаде рекламных элементов. Рассмотрим, какую стратегию решения этих проблем выработала судебная практика.

Суд признает договор незаключенным, если часть помещения не идентифицирована

В договоре должны быть указаны данные, которые позволяют определенно установить арендованное имущество. Если таких данных нет, договор считается несогласованным и незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Указать информацию об обособленном имуществе несложно, но в отношении части недвижимости возникают проблемы. Например, арендуется торговый павильон на ярмарке. Как его идентифицировать, чтобы договор считался заключенным? Вопрос в свое время разъяснил Высший арбитражный суд РФ. Он указал, что стороны могут заключить договор аренды, по которому в пользование предоставляется не вся вещь, а ее часть. Предмет договора в этом случае согласовывают с помощью документа с графическим и/или текстуальным описанием той части недвижимой вещи, которой будет пользоваться арендатор (п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.11 № 73). Описать часть недвижимости – это чаще всего означает указать границы на поэтажном плане, неотъемлемой части договора.

При этом ВАС РФ указал: если арендуемая вещь в договоре не индивидуализирована, но договор фактически исполнялся, стороны не вправе оспаривать его как незаключенный. Это разъяснение пресекает злоупотребление правом и реализовывает принцип добросовестности. Так, распространены случаи, когда арендатор, который не хочет платить, неожиданно обнаруживает, что не согласовано условие о предмете договора.

ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ

Фабула дела: истец обратился в суд с взысканием задолженности по арендной плате. Ответчик предъявил встречный иск о признании договора незаключенным. Объектом аренды были торговые места площадью 1 кв. м каждое. По мнению ответчика, в спорном договоре нет данных, которые позволяют определенно установить имущество, что передается в качестве объекта аренды. Только в акте приема-передачи установлено, что стороны согласовали некие признаки передаваемых мест. Ни в договоре, ни в акте нет данных, которые позволяют установить эти места. К договору не приложен план помещения с обозначением конкретного места, которое передается в аренду. Также нет словесного описания того, где в помещениях находятся арендуемые площади.
Позиция суда: когда стороны подписывали и исполняли договор, у них не было неопределенности в отношении переданного в аренду имущества. Из этого следует, что стороны согласовали предмет договора в полном объеме. Иск удовлетворить, задолженность по арендной плате и пени взыскать. Реквизиты документа: постановление АС Московского округа от 19.12.16 по делу № А40-20385/2016.

Несмотря на позицию высшего суда, остается риск того, что договор аренды части недвижимой вещи признают незаключенным. Поэтому подробно конкретизируйте расположение части нежилого помещения, выделите ее в документе всеми возможными способами: заштрихуйте или обозначьте цветом в плане, графически отобразите в привязке к плану или другому официальному документу.

Росреестр не зарегистрирует договор, если часть помещения не состоит на кадастровом учете

Договор аренды здания или сооружения, который заключен на срок не менее года, считается заключенным с момента регистрации. Аналогичные правила распространяются и на аренду нежилых помещений (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»). С регистрацией договора аренды всего помещения проблем не возникает, другое дело – аренда части имущества. Росреестр может отказать в регистрации такого договора из-за того, что часть недвижимости не состоит на кадастровом учете. Так, государственный орган разъяснил: если часть объекта недвижимости не ограничена строительными конструкциями и ее нельзя идентифицировать как индивидуально определенную вещь, то право аренды на такой объект не регистрируется (письмо ФГБУ «ФКП Росреестра» от 07.05.13 № 08-0421-ВБ «О направлении разъяснений»). Это противоречит вышеуказанной позиции Пленума ВАС РФ, который указал на недопустимость отказа в регистрации договора аренды части недвижимости из-за того, что нет кадастрового паспорта объекта. И сложилась ситуация, при которой лица для регистрации договора аренды вынуждены обращаться в суд и обжаловать отказ Росреестра.

ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ

Фабула дела: истец обратился в суд с иском к управлению Росреестра о признании недействительным отказа в государственной регистрации договоров аренды. Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили исковые требования. Ответчик подал кассационную жалобу и заявил, что для правовой экспертизы документов в Росреестр не представили кадастровые паспорта с указанием части недвижимости. При этом ответчик полагал, что, если в аренду предоставляются помещения, не поставленные на кадастровый учет, но входящие в состав иного помещения, поставленного на кадастровый учет, для государственной регистрации объекта нужен кадастровый паспорт.
Позиция суда: оставить в силе решения нижестоящих судов и требование удовлетворить, так как представленные на государственную регистрацию договоры с приложениями, где графически описывались передаваемые в аренду части недвижимого имущества, позволяют идентифицировать объекты аренды. Дополнительное предъявление кадастровых паспортов в данном случае не требовалось.
Реквизиты документа: постановление АС Западно-Сибирского округа от 18.03.15 по делу № А03-15214/2014.

Проблема дошла до Верховного суда РФ. Суд установил, что учет части объекта недвижимости, которая передана в пользование, – это право, а не обязанность собственника или иного лица, в чью пользу установлены ограничения вещных прав на такие объекты. То, что в государственном кадастре недвижимости нет сведений о таких частях, – это не препятствие для государственной регистрации договора аренды с ними («Обзор судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета», утв. Президиумом ВС РФ 30.11.16).

Несмотря на разъяснения высших судов, Росреестр по-прежнему занимает неоправданно принципиальную позицию по отношению к регистрации договоров аренды части недвижимости. Например, в споре, который Верховный суд рассматривал в начале 2017 года. Так, региональное Управление Росреестра обжаловало судебные акты, которые признали незаконным отказ в регистрации договора аренды. Управление решило, что из договора невозможно индивидуализировать объект и четко определить предмет договора. В спорный период действовали формы кадастровых паспортов, в которых указывались сведения о частях здания в том объеме, в котором они вносятся в реестр. Верховный суд согласился с нижестоящими судами в том, что стороны определили объект аренды с помощью текстового описания и графического отображения границ и арендуемой площади на поэтажных планах. Довод управления, что необходим кадастровый учет части недвижимости, не исключает того, что стороны индивидуально определили предмет договора (определение ВС РФ от 16.01.17 по делу № А65-29593/2015).

Но эти подходы могут поменяться из-за реформы законодательства в области регистрации на недвижимое имущество. Так, новый закон предусматривает, что регистрировать ограничения на часть здания нужно при внесении в кадастр сведений о части здания (п. 5 ст. 44 Федерального закона от 13.07.15 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). При этом часть недвижимости ставят на кадастровый учет одновременно с государственной регистрацией договора аренды без соответствующего заявления. Тем не менее не до конца понятен механизм, как будет осуществляться одновременный кадастровый учет без заявления правообладателя.

И на практике юристы уже сталкиваются с приостановлениями регистрационных действий из-за того, что не представили технический план и заявление о постановке части помещения на кадастровый учет. Практика обжалования таких приостановлений еще не сложилась, но пока суды придерживаются мнения, что отказ в государственной регистрации аренды неправомерен, если отсутствовали сведения о кадастровом учете частей недвижимости (решение АС Московской области от 18.04.17 по делу № А41-19485/2017).

К договорам об использовании конструктивных элементов здания нужно по аналогии применять положения об аренде

У крыш и фасадов домов нет свойств самостоятельного объекта гражданских прав.

Компании арендуют различные конструктивные элементы здания – часть крыш или фасадов для размещения рекламы.

Еще в 2002 году ВАС РФ указал, что договор между собственником здания и лицом, которое использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не будет договором аренды (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой). Это объясняется тем, что у конструктивных элементов нет свойств самостоятельного объекта гражданских прав. Суд отнес данные отношения к непоименованным договорным конструкциям, которые не противоречат гражданскому законодательству.

Данную позицию в последующем смягчил Пленум ВАС РФ. Он указал следующее. Даже если лицо, которое использует часть здания, не владеет объектом недвижимости, то к таким договорам нужно применять по аналогии положения законодательства о договоре аренды (постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.09 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»).

Эти разъяснения используются в судебной практике. Так, суд квалифицировал в качестве аренды отношения по предоставлению доступа к общему имуществу собственников многоквартирных домов для установки и эксплуатации кабельных сетей, стоек, мачт, опор и иного оборудования связи (постановление АС Восточно-Сибирского округа от 06.10.16 по делу № А19-14137/2014).