Только по сути

Договоры аренды земли в госсобственности можно будет на три года продлить в автоматическом режиме — соответствующий механизм должен разработать Росреестр. Но рынок настроен скептически, отмечая, что продление аренды без льгот поможет скорее государству, чем бизнесу. Механизм также не решит проблем арендаторов, снимающих у муниципальных и федеральных структур помещения.

Росреестр разработает механизм пролонгации аренды земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Соответствующее поручение агентству дала вице-премьер Виктория Абрамченко, сообщили “Ъ” в ее аппарате. Решение продиктовано распространением COVID-19. На фоне введенных ограничений многие арендаторы сейчас вынуждены приостановить хозяйственную деятельность по освоению земли. Госпожа Абрамченко уточнила, что аренда на срок до трех лет должна продлеваться фактически в автоматическом режиме — на основании заявления. В Росреестре в воскресенье на вопросы “Ъ” не ответили.

Согласно поручению вице-премьера, исключение будет сделано для случаев, в которых до введения карантинных ограничений арендодатель уже инициировал расторжение договора в суде. Также на поддержку не смогут рассчитывать арендаторы, не устранившие нарушения, которые были зафиксированы надзорными органами.

Адвокат Forward Legal Людмила Лукьянова предполагает, что Росреестр может столкнуться со сложностью при отсеивании недобросовестных арендаторов: для верификации нужна хорошо работающая система с большой базой данных, с обновлением которой могут возникнуть проблемы. По ее словам, выявлять безосновательных претендентов на пролонгацию придется в ручном режиме.

Гендиректор «Геодевелопмента» Максим Лещев указывает, что мера затронет все категории собственников. «В Москве в аренде находятся практически все участки: это может быть земля для строительства, сельскохозяйственной деятельности и даже просто участок под автомойку. Это огромное число договоров, и у всех сейчас разная ситуация»,— рассказывает он.

Адвокат по земельному праву Павел Желновод считает, что эта поддержка более актуальна для структур, которые взяли в аренду участки для реализации какого-либо проекта, например строительства или сельскохозяйственных работ. Он объясняет, что из-за неведения деятельности в период карантинных мероприятий они могли бы столкнуться с претензиями, связанными с нецелевым использованием объектов. У структур, владеющих расположенными на земле объектами, проблем должно оказаться меньше: существует презумпция, по которой участок следует за недвижимостью. Об этом же говорит партнер «НЭО Центр» Инна Гольфанд, объясняя, что сейчас в арендных договорах на землю часто прописываются конкретные сроки для конкретных работ, в случае нарушения которых активы изымаются.

Управляющий партнер Knight Frank Алексей Новиков объясняет, что компаниям, у которых аренда земли формирует значительную долю расходов, продление договора с учетом высокой кадастровой стоимости земли мало облегчит нагрузку в условиях кризиса: в этих случаях автоматическое продление выгодно скорее государству.

Член президиума «Опоры России» Алексей Небольсин объясняет, что сейчас с гораздо более серьезными проблемами сталкиваются магазины и заведения общепита, снимающие помещения у города. «Срок аренды заканчивается, аукционы не проводятся, а без отсутствия договора минимум на год лицензию на продажу, например, алкоголя получить невозможно»,— объясняет он.

Господин Небольсин предупреждает, что проблема нарастает как снежный ком и решения для нее пока нет: продлить договоры через суды, работа которых также ограничена, сейчас невозможно. Он уверен, что спасти ситуацию может только амнистия по всем заключенным договорам. По словам Павла Желновода, арендаторам, у которых заканчивается договор, необходимо направить официальные письма о желании воспользоваться правом приоритетного продления аренды. Это может стать аргументом в суде, поясняет юрист, если обращения сделано не будет, суд, скорее всего, встанет на сторону арендодателя.