Только по сути

Мэрия Москвы и департамент городского имущества (ДГИ) в конце апреля 2024 года обратились в Арбитражный суд Москвы с иском к АО «Русские фонды» и АО «Трежери инвест» с требованием признать объектом незавершенного строительства здание на улице Чистова, 10 и запретить его эксплуатировать. Истцы также требуют привести объект в соответствие с видом разрешенного использования (ВРИ) земельного участка. В «Русских фондах» на вопросы “Ъ” оперативно не ответили. АО «Трежери инвест» — структура, связанная с «Русскими фондами». В ДГИ пояснили “Ъ”, что здание переоборудуется под проживание, в то время как участок предоставили для эксплуатации здания административно-торгового и складского назначения.

Трехэтажное здание на улице Чистова в московском районе Текстильщиках построено в 1946 году в стиле «сталинский ампир». Проект «Русских фондов» изначально предусматривал восстановление его исторического облика и размещение 26 апартаментов, следует из информации на сайте группы.

Сейчас «Русские фонды», судя по информации на ЦИАН, рассматривают продажу актива. Заявленная стоимость актива —320 млн руб. Управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов сомневается, что найти покупателя будет просто: «Есть риск признания сделки недействительной или невозможности получения дохода». Собственнику, по его мнению, вряд ли удастся сменить ВРИ. «Дело дошло до суда, объект получил негативную репутацию и особое внимание города»,— констатирует он. Руководитель практики разрешения споров FTL Advisers Юлия Батталова обращает внимание на то, что покупатель рискует стать ответчиком по иску мэрии.

Партнер «Рустам Курмаев и партнеры» Антон Помазан замечает, что ВРИ определяет правовой режим использования земли, несоответствие ему — основание для сноса спорного объекта.

Вероятность удовлетворения иска юрист называет высокой. Адвокат Forward Legal Илья Рыжаков предполагает, что шансы мэрии зависят от того, удастся ли доказать, что объект представляет собой апартаменты, а договор аренды не предполагал их строительства. В объявлении на ЦИАН здание описано как офис.

Директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Тимур Рывкин обращает внимание на то, что мэрия стала активнее принимать меры по противодействию проектам, которые реализуются без соответствия ВРИ участков. «Власти Москвы стали более критично относиться к тем проектам, где в объектах нежилого функционала помещения продаются апартаменты»,— замечает управляющий партнер «Intermark Городская Недвижимость» Дмитрий Халин. Он предполагает, что ситуация будет все сложнее.

Реализация жилых объектов через реконструкцию особняков — распространенная практика на рынке элитной недвижимости. Директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев говорит, что по такой схеме сейчас строятся 15 из 45 представленных в Москве проектов. Руслан Сырцов отмечает, что многие застройщики задумались о возможности реализации в Москве апартаментов даже на участках, где разрешено строительство гостиниц. По его словам, инвесторы скорее отказываются от приобретения таких активов или рассматривают их под офисы.