Только по сути

Из 144 тыс. кв. м офисов иностранных компаний, которые закрыли или существенно сократили присутствие в Санкт-Петербурге, к январю 2023 года для аренды было доступно 74 тыс. кв. м (51% от общего объема высвобожденных площадей), подсчитали в компании Nikoliers. 47 тыс. кв. м (33%) на рынок не выходило, поскольку сразу перешло к другим арендаторам, а еще по 23 тыс. кв. м (16%) договоры аренды с иностранными компаниями пока не расторгнуты.

Адвокат Forward Legal Тимур Тажиров полагает, что ушедшие с российского рынка иностранные компании могут не расторгать договоры аренды как по чисто экономическим причинам (например, они рассчитывают скоро вернуться на рынок), так и из-за содержания договоров аренды. «По закону, если договор аренды бессрочный, то тогда арендатор вправе предупредить арендодателя о расторжении за три месяца и съехать с помещения. Но если в договоре указан срок, то тогда арендатор вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор по основаниям, изложенным в договоре. Если таких оснований нет, арендатору придется дожидаться истечения срока аренды либо идти в суд с иском о расторжении договора»,— объясняет адвокат.

В договоре аренды может быть условие о том, что арендатор вправе расторгнуть срочный договор аренды, если уплатит арендодателю определенную денежную сумму, продолжает господин Тажиров. «Арендаторы могут не расторгать договоры либо из-за отсутствия договорного права на это, либо потому что за реализацию этого права придется слишком много заплатить»,— не исключает представитель Forward Legal.

Нелли Алейникова, директор департамента по работе с корпоративными клиентами компании Maris, видит причину нерасторжения договоров аренды с иностранными компаниями в том, что они заключались в период очень низкой вакансии и арендаторы страховали себя отсутствием права выхода из договора. «В 2022 году ситуация в глобальной экономике изменилась, но текст текущего договора аренды остается неизменным до окончания своего срока»,— обращает внимание эксперт.

В числе тех компаний, которые анонсировали уход, но пока еще остаются арендаторами в петербургских бизнес-центрах, Dell Technologies, SAP, Deutche Bank, Deutche Telecom IT Solutions, уточнили в Nikoliers. Большинство компаний, которые закрыли офисы в Санкт-Петербурге, принадлежат к IT-сфере: Veeam Software, EPAM Systems, Microsoft, Dino Systems, Deutsche Telekom, JetBrains, Luxoft, Grid Dynamics.

Вакантность на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга по итогам прошлого года достигла 10,5%, следует из данных Nikoliers, в 2021 году этот показатель был на уровне 5,6%. Наибольший рост вакансии продемонстрировали офисы класса А — с 4,7 до 10,3%, в классе B доля свободных помещений увеличилась с 6,1 до 10,6%.

Несмотря на увеличение объема свободных площадей, средневзвешенная арендная ставка по городу скорректировалась незначительно, показав небольшой рост на 0,3–0,6%. В офисах класса А этот показатель в 2022 году составил 1780 рублей за квадратный метр в месяц (без НДС), в классе B — 1162 рублей.

На фоне освобождения офисных площадей иностранными компаниями был зафиксирован рекордный спрос: объем сделок в 2022 году превысил 250 тыс. кв. м. В позапрошлом году этот показатель был на уровне 130 тыс. кв. м. Такой высокий показатель обеспечила активность структур «Газпрома» (42% от общего объема сделок) и сегмент ИТиТ (30%), что, в частности, связано с покупкой компанией Huawei БЦ «Кантемировский» (около 50 тыс. кв. м) для собственных нужд в начале года.

По прогнозу экспертов Nikoliers, в 2023 году уровень вакантных площадей может увеличиться на 1–1,5%, что связано, в том числе, с ожидаемым вводом в эксплуатацию ряда объектов. На этот год анонсировано завершение строительства БЦ «Тесла» (12,8 тыс. кв. м арендопригодных площадей), а также двух БЦ «Сенатор» — на Миллионной, 5 (8,7 тыс. кв. м), и на Миллионной, 6 (11,3 тыс. кв. м).

Иван Починщиков, управляющий партнер компании «IPG Россия», говорит, что сейчас есть ряд невведенных в эксплуатацию объектов по причине поиска якорных арендаторов. «И если суммировать объем этих объектов и объем строящихся объектов с вводом в 2023 году, то уровень вакансии к концу 2023 может увеличиться»,— предполагает эксперт. По словам господина Починщикова, объем поглощения нового предложения будет зависеть от скорости развития российских компаний и иностранных игроков, которые не покинули рынок. На фоне новых условий и возможностей отрасли показывают динамику увеличения сотрудников — этот тренд сохранится в отдельных секторах и в 2023 году.